Возможный мораторий на увеличение кадастровой стоимости

Возможный мораторий на увеличение кадастровой стоимости

В середине июля эксперты Координационного центра Общественного народного фронта по восстановлению экономики обсудили вопросы, связанные с возможностью поддержки бизнеса путём недопущения увеличения налоговой нагрузки по имущественным налогам на граждан и бизнес (в первую очередь бизнес). Ключевым вопросом в этой связи становится возможность введения моратория на повышение кадастровой стоимости в тех регионах, где она переоценивается в 2020 году. Кадастровая стоимость является налогооблагаемой базой по земельному налогу, а также по налогу на имущество для объектов коммерческой недвижимости торгового и офисного назначения. Сложившаяся в связи с эпидемией коронавируса на рынке коммерческой недвижимости ситуация такова, что никакие меры поддержки определённо не будут лишними для собственников.

Влияние пандемии на рынок коммерческой недвижимости


В условиях карантина, закрытия границ и практически исчезнувших турпотоков самый мощный удар по бизнесу получили гостиницы. Аналитики отмечают, что в первом полугодии по сравнению с первым полугодием прошлого года заполняемость гостиниц снизилась более чем наполовину. При этом нужно учитывать, что данная оценка включает в себя показатели «докоронавирусного» периода – в месяцы максимальных ограничений заполняемость отдельных гостиниц упала до 5%, а некоторые отели и вовсе предпочли закрыться до восстановления туристических потоков, законсервировав номерной фонд. При этом расходы на содержание, налоги и заработную плату персонала никуда не делись, в отличие от выручки.

Следующим по величине потерь в период ограничений стал сегмент торговой недвижимости. Торговые комплексы по всей стране закрылись, оставив открытыми лишь продовольственные магазины, аптеки и некоторые иные торговые точки, ассортимент которых был отнесён к товарам первой необходимости. Арендаторы, лишившиеся потока доходов, требовали скидок по арендной плате, арендодатели где-то шли навстречу, а где-то наотрез отказывались идти на уступки. Конфликт вышел на уровень правительства, экстренно принявшего специальный законопроект, относительно защищающий интересы арендаторов. На сегодняшний день в большинстве регионов торговые центры и объекты стритретейла наконец получили возможность открыться. Операторы торговой недвижимости говорят о восстановлении трафика покупателей в первые дни и недели после открытия, однако вот с финансовой стороны отчёты не так радужны. В условиях, когда многие посетители торговых центров лишились работы или какой-то, зачастую – весьма существенной, части доходов, выручка торговых точек составляет половину от докризисной, несмотря на восстановление трафика. Пока большинство арендаторов открывают магазины, чтобы попытаться спасти бизнес, пострадавший от простоя, но эксперты не исключают значительного роста вакантности в торговых центрах уже до конца года.

В сегменте бизнес-центров по сравнению с торговыми центрами и уж тем более – с гостиницами – относительно спокойно. Значительная часть арендаторов перевела сотрудников на удалённый режим работы в период ограничений, но большинство из них не планируют оставаться в этом режиме после снятия наиболее жестких карантинных мер. Тем не менее компании задумываются об оптимизации площадей, переезде в более дешёвые бизнес-центры, да и не все нынешние арендаторы смогут пережить кризис. Так что офисному сегменту также не избежать потерь.

Лишь складская недвижимость относительно не пострадала в кризис, в основном сохранив и уровень арендных ставок, и показатели загрузки.

Государство разрабатывает и внедряет различные меры поддержки, однако пока не все собственники коммерческой недвижимости довольны их эффективностью. В частности, собственники торговых комплексов отмечают, что предоставленная отсрочка по уплате налогов привязана к единственному коду ОКВЭД, по которому работают лишь около трети торговых комплексов – остальные автоматически не попадают под действие этой меры поддержки. Кроме того, собственники отмечают, что для получения отсрочки уплаты налогов торговый комплекс должен предоставить арендаторам отсрочку платежей по арендной плате, причём на период больший, чем отсрочка по налогам. Это в перспективе создаёт дополнительную нагрузку на бизнес вместо того, чтобы её снизить. В некоторых регионах недовольство собственников вызывают действия местных властей – так, Fort Group – один из крупнейших собственников торговой недвижимости в Санкт-Петербурге – собирается подавать в суд на город из-за того, что местные власти, разрешив открыться торговым комплексам, при этом не сняли запрет на работу в них фуд-кортов. Таким образом, проблем в связи с пандемией у собственников коммерческой недвижимости немало.

Предложения ОНФ


В этих условиях Общественный народный фронт предлагает ограничить, а лучше – исключить совсем рост имущественных налогов. Для торговых и офисных объектов базой по расчёту налога на имущество является кадастровая стоимость, и во многих регионах в текущем году происходит её переоценка. Дата оценки кадастровой стоимости зафиксирована, и получается, что в оценке не будут учтены последствия пандемии, которая, несомненно, скажется на стоимости коммерческой недвижимости. В связи с этим предлагается ввести мораторий на повышение кадастровой стоимости по итогам её переоценки, установив её на новом уровне только в тех случаях, когда по сравнению с предыдущей оценкой она снизилась. В качестве альтернативного варианта предлагается ввести льготный поправочный коэффициент, величина которого могла бы зависеть от конкретного сегмента рынка, что позволило бы наиболее существенным образом поддержать те сегменты рынка, которые в этом больше всего нуждаются. Также предлагается рассмотреть возможность временного снижения ставки налога на имущество для офисной и торговой недвижимости. Эти меры не затронут наиболее пострадавший в этот кризисный период сегмент гостиниц, однако, если предлагаемые меры дойдут до стадии практической реализации, можно предположить, что мораторий на повышение кадастровой стоимости коснётся и земельных участков. В этом случае в выигрыше окажутся все плательщики земельного налога