Оценка коммерческой недвижимости является достаточно востребованной услугой. По наиболее общему определению коммерческая недвижимость – это недвижимое имущество, используемое для извлечения дохода. Сюда могут быть отнесены и склады, и офисы, и объекты торговли, и производственные объекты, и АЗС и множество других разновидностей недвижимости. Помимо разделения по функциональному признаку можно также говорить о разделении по масштабу или типу объектов внутри каждого из сегментов – на помещения, здания и имущественные комплексы. Оценка объектов, относящихся к каждому из сегментов рынка, имеет свою специфику. Различные методы оценки могут применяться и в зависимости от масштабов оцениваемого объекта. Рассмотрим специфику оценки таких видов коммерческой недвижимости как торговые комплексы и бизнес-центры.
Для чего нужна оценка торговых комплексов и бизнес-центров?
Согласно действующему законодательству и торговые комплексы и бизнес-центры относятся к числу объектов, для которых налоговой базой по налогу на имущество является кадастровая стоимость. Оспорить величину кадастровой стоимости и снизить таким образом налогооблагаемую базу можно через проведение оценки рыночной стоимости объекта.
В случае кредитования под залог коммерческой недвижимости оценка нужна для определения залоговой стоимости объекта, которая для банка является одним из факторов, определяющих возможный размер кредита. В случае кредитования проекта строительства объектом залога могут выступать имущественные права на возводимые площади, стоимость которых и будет в этом случае определяться оценщиком.
Оценка также может понадобиться в судебных спорах, в процессе банкротства, при принятии инвестиционных решений, заключении сделки купли-продажи и в иных случаях.
Как проводится оценка
Процесс оценки начинается с заключения договора на её проведение и составления задания на оценку. Затем оценщик должен изучить документы по объекту (иногда целесообразно рассмотреть пакет документов до составления задания на оценку, чтобы отразить в нём возможные особенности правовых или физических характеристик объекта, которые нужно учесть в процессе оценки). Следующим этапом работы является проведение осмотра объекта. В процессе осмотра как правило проводится фотосъёмка объекта. Эти фотографии включаются в отчёт об оценке. Невозможность проведения осмотра в силу каких-либо причин обычно оговаривается в задании на оценку, а в отчёте оценщик указывает, могло ли отсутствие осмотра объекта оказать влияние на определённую им величину стоимости и с учётом какого состояния объекта он провёл расчёты. После осмотра объекта оценщик приступает непосредственно к оценке.
Как правило, как для оценки торговых комплексов, так и для оценки бизнес-центров основным подходом является доходный подход. Это означает, что для определения стоимости объекта оценки оценщик должен построить финансовую модель, описывающую денежные потоки объекта. Оценщик анализирует реестр действующих договоров аренды и сведения о дополнительных доходах, таких как размещение рекламы на фасадах здания, предоставление площадей под сезонные ярмарки и тому подобное. Также анализируются сведения о загрузке объекта, в том числе в ретроспективе. Аналогичным образом исследуются сведения о расходах объекта – затратах на эксплуатацию, управление, коммунальных платежах и иных видах расходов. Анализируется динамика изменения денежного потока и загрузки объекта и причины их изменения, если таковые имеются, для построения прогноза денежных потоков. Оценщик также сравнивает фактические показатели объекта со среднерыночными и анализирует их различия. Так, более высокая недозагрузка (доля вакантных площадей), чем в среднем по рынку, может объясняться завышенной ставкой аренды или непродуманной концепцией объекта, а может быть следствием того, что крупный арендатор только что съехал, а договор с новым ещё просто не успели подписать. Сравнивая показатели объекта со среднерыночными, оценщик должен спрогнозировать перспективы выхода на среднерыночный уровень или же сохранения отличия от него в будущем. Текущая ситуация на рынке недвижимости, сложившаяся под влиянием ограничений, связанных с пандемией коронавируса, показала, насколько ненадёжными могут быть любые прогнозы. Однако рыночная стоимость объекта – это наиболее вероятная цена сделки с ним. Следовательно, определяя стоимость объекта на текущую дату, оценщик должен корректно учесть те ожидания, которые существуют на эту дату в отношении данного типа объектов. Именно эти ожидания формируют сегодняшнюю цену объектов, а суждено ли им сбыться – вопрос будущего. Таким образом, в рамках доходного подхода задача оценщика – корректно проанализировать денежные потоки объекта и спрогнозировать их на основе актуальных рыночных ожиданий.
Вторым по значимости для оценки рассматриваемых типов объектов является сравнительный подход. Для определения стоимости объекта оценщик изучает информацию о состоявшихся сделках со схожими объектами или о предложениях по продаже схожих объектов. К сожалению, на сегодняшний день информации о ценах сделок с торговыми комплексами или бизнес центрами в открытом доступе практически нет. Немногие имеющиеся сведения значительно чаще представляют собой экспертные оценки возможной суммы сделки, нежели действительно содержат фактическую информацию о ней. Таким образом оценщику в основном приходится работать с ценами предложений. Исходя из доступной информации о характеристиках аналогов оценщик учитывает в расчёте специальные поправки к опубликованным ценам предложения. На основании скорректированных цен аналогов оценщик делает вывод о рыночной стоимости объекта оценки.
Реже всего для целей оценки торговых комплексов и бизнес-центров используется затратный подход. Основной постулат затратного подхода заключается в том, что стоимость приобретения объекта не должна превышать стоимость создания объекта с аналогичными свойствами. Оценщик должен рассчитать наиболее вероятные затраты на строительство аналогичного оцениваемому объекта, затраты на приобретение земельного участка, на котором объект расположен, и учесть так называемую прибыль предпринимателя, представляющую собой премию девелопера за заморозку средств в строительном проекте. Также учитываются физический износ объекта и его функциональное и внешнее (экономическое) устаревание.
Какие документы нужны для оценки
Набор документов может варьироваться в зависимости от специфики конкретного объекта и целей оценки. Однако в базовом варианте потребуются:
- выписки из ЕГРН на здание и земельный участок под ним;
- технический паспорт, ведомость помещений и поэтажные планы здания (при наличии);
- реестр арендаторов (для строящихся объектов – бизнес-план, сведения о предварительных договорах) и сведения о дополнительных доходах объекта;
- сведения о загрузке объекта (в т.ч. в разрезе различных типов арендаторов) на дату проведения оценки и в ретроспективе 3-5 лет;
- сведения об операционных и эксплуатационных расходах объекта – также на актуальную дату и в ретроспективе;
- и другие сведения, которые могут быть запрошены после изучения вышеперечисленных документов.
