При оценке большинства видов коммерческой недвижимости подразумевается, что недвижимость генерирует основной денежный поток за счёт её сдачи в аренду. Такой денежный поток обычно полностью может быть отнесён к объекту недвижимости, что позволяет определять стоимость непосредственно недвижимого имущества, идёт ли речь об оценке через доходы, или о сравнении с объектами-аналогами. Строго говоря, гостиница, как минимум частично, тоже генерирует доход за счёт аренды номерного фонда. Однако немаловажное отличие состоит в структуре дохода – объект сдаётся в аренду не целиком, а отдельными номерами. Кроме того, существенную часть дохода составляют доходы от предоставления услуг питания, конференц-залов и разного рода вспомогательных сервисов. Также, более существенная – по сравнению с другими видами коммерческой недвижимости - составляющая стоимости приходится на нематериальные активы (брэнд, качество управления и так далее) и движимое имущество – меблировку и оборудование номеров. Фактически, специфика оценки гостиничной недвижимости состоит в том, что здесь почти всегда сначала оценивается бизнес, после чего из этой оценки выделяется стоимость непосредственно объекта недвижимости.
Для чего нужна оценка гостиничной недвижимости?
Как правило, оценка недвижимого имущества гостиницы нужна в таких случаях как:
- оспаривание кадастровой стоимости здания или земельного участка под ним для снижения налоговой нагрузки;
- при кредитовании под залог недвижимости – для предоставления отчёта об оценке объекта залога в банк;
- при заключении сделки купли-продажи для дополнительного обоснования или подтверждения цены сделки или при разработке девелоперского проекта для обоснования размера инвестиций;
- в различных судебных спорах и т.п.
Какие подходы к оценке применяются
В современной практике оценки применяются три подхода к оценке недвижимости и оценка гостиниц в этом смысле не является исключением. Для оценки гостиничной недвижимости могут быть применены различные методы в рамках затратного, доходного и сравнительного подходов к оценке. Наиболее распространённым является использование доходного подхода, реже (и как правило при оценке относительно новых гостиниц) применяется затратный подход, сравнительный же подход используется относительно редко и обычно лишь для подтверждения результатов оценки, полученных другими подходами. Остановимся подробнее на специфике оценки гостиниц каждым из подходов.
Доходный подход
Доходный подход основан на определении стоимости объекта, исходя из его возможности генерировать доход. Применительно к гостиницам основную часть доходов генерирует номерной фонд, следующим по объёму денежных потоков центром прибыли является предоставление услуг питания (рестораны и бары), затем идут услуги по аренде конференц-залов, услуги спа, прачечной и тому подобное. Оценщик должен определить средневзвешенную стоимость номера, среднегодовую загрузку номерного фонда и выручку от дополнительных услуг гостиницы, а также соответствующие расходы, необходимые для её нормального функционирования. В случае с действующими гостиницами анализируются фактические ретроспективные сведения о доходах и расходах, для строящихся гостиниц – сведения бизнес-планов. Помимо сведений о денежных потоках объекта, оценщик должен проанализировать и рыночные сведения, чтобы определить, насколько соответствуют показатели объекта среднерыночному уровню. Как правило, это является достаточно трудоёмкой задачей. Если в торговом комплексе или бизнес-центре ставка аренды является фиксированной в течение года, то стоимость номера в гостинице меняется в зависимости от сезона, дня недели (будний или выходной), праздников, школьных каникул и множества других факторов, кроме того, отели зачастую используют динамическое ценообразование, при котором цена номера меняется практически в реальном времени исходя из текущей загрузки объекта. Оценщик также должен учесть всевозможные скидки – тургруппам, корпоративным клиентам и так далее, стоимость услуг сайтов агрегаторов и иные факторы, снижающие реальную стоимость номера с точки зрения собственника объекта по сравнению с так называемой ценой «от стойки». Построив модель денежного потока гостиницы, оценщик, если речь идёт об оценке только недвижимости, должен корректно выделить денежные потоки, приходящиеся на движимое имущество (мебель, оборудование номеров) и на нематериальные активы. Под последними обычно понимают стоимость услуг управляющей компании, а также надбавку к стоимости гостиницы, в случае если за счёт качества управления или репутации брэнда она имеет показатели выше среднерыночных (такая надбавка не имеет отношения к объекту недвижимости, являясь в то же время частью стоимости бизнеса). После отделения потока доходов, приходящегося на недвижимость, оценщик переводит этот поток в стоимость объекта, путём капитализации (если существенных изменений денежного потока в будущем не прогнозируется) или путём дисконтирования денежного потока (если предполагается его изменение с течением времени).
Затратный подход
Затратный подход определяет стоимость недвижимости с точки зрения затрат на её создание. Оценщик должен определить стоимость строительства объекта, величину износов и устареваний, стоимость земельного участка и прибыль предпринимателя – премию девелопера за заморозку денежных средств на период реализации проекта. Данный подход наиболее применим при оценке недавно построенных объектов. Наиболее сложным в нём является корректное определение стоимости земельного участка. Она может быть определена сравнительным или доходным подходом. Однако количество аналогов, доступных для проведения расчётов методами сравнительного подхода обычно крайне ограничено, доходный же подход во многом воспроизводит расчёты доходным подходом для объекта целиком, что некоторым образом делает результаты, полученные двумя подходами, взаимозависимыми. Затратный подход применяется для оценки гостиничной недвижимости реже, чем доходный.
Сравнительный подход
В основе сравнительного подхода лежит сравнение оцениваемого объекта недвижимости с объектами-аналогами, в отношении которых имеется информация о стоимости их фактической продаже или хотя бы о цене предложения. Относительная редкость использования данного подхода применительно к оценке гостиниц обусловлена комплексом факторов. В первую очередь – это малое количество предложений на рынке, которые могут рассматриваться как аналоги и почти полное отсутствие информации о реальных сделках. Следующим обстоятельством, затрудняющим практическое применение сравнительного подхода, является сложность выделения из стоимости аналогов цены движимого имущества и бизнес-составляющей. Совокупность перечисленных факторов приводит к высокой погрешности расчёта, в результате чего сравнительный подход чаще всего если и используется при оценке гостиничной недвижимости, то лишь для подтверждения результатов доходного и затратного подходов.
