В прошлой публикации мы вкратце рассказали о внесённых на рассмотрение в Государственную Думу изменениях в законодательство, регулирующее процесс кадастровой оценки и связанные с ней процедуры. А теперь попробуем понять, почему вообще были необходимы эти изменения.
Почему так много ошибок в кадастровой оценке?
Основной вектор общественного обсуждения законопроекта показывает сформировавшееся мнение о низком качестве работы кадастровых оценщиков, явственным выражением которого является большое количество оспариваний величины кадастровой стоимости. Однако не стоит излишне полагаться на очевидную простоту такого вывода.
Прежде всего – а так ли много ошибок в кадастровой? Сотни тысяч обращений в комиссии по оспариванию, десятки тысяч обращений в суды – не так уж мало! Но при этом количество объектов, сведения о которых внесены в государственный кадастр недвижимости, на 01.01.2017 года составляло более 160 миллионов. Значит, количество попыток оспариваний составляет десятые доли процента от общего числа оценённых объектов – не так уж много! Да, далеко не по всем ошибкам следует обращение в комиссии или суды, но и не все обращения в действительности основаны на ошибочно определённой кадастровой стоимости. Так что в конечном итоге в относительных величинах ошибок не столь много. Тем не менее, работать над повышением качества кадастровой оценки можно и нужно.
Значительная часть оспариваний порождена отсутствием возможности для кадастровых оценщиков детально изучить каждый отдельный объект недвижимости. Кадастровая оценка проводится на основании передаваемых из Росреестра сведений, которые не всегда точны, а некоторых сведений в Росреестре попросту нет. В ряде случаев ошибки в информации, передаваемой из Росреестра ГБУ в состоянии выявить и новый законопроект предусматривает возможность их устранения (раньше такой возможности не было, насколько эффективным станет предлагаемый механизм – увидим на практике). Однако в некоторых ситуациях ошибки неизбежны. В частности, значительная часть объектов недвижимости в Государственном кадастре не имеет координат границ. Это значит, что местоположение земельного участка, которое является для него важнейшим ценообразующим фактором, может быть установлено лишь весьма приблизительно: в пределах кадастрового квартала. На первый взгляд, это не слишком-то критично, в конце концов кадастровая оценка проводится массовыми методами, и местоположение с точностью до метра кадастровым оценщикам знать и не обязательно. На практике же это выливается в более существенную проблему. Когда речь идёт о кадастровом квартале, в голове рисуется картинка, схожая с обычным городским кварталом – какая-то единая территория, ограниченная в случае города улицами, а случае кадастра, наверное, какими-то природными или техногенными объектами, но тоже единая и, возможно, даже относительно правильной формы. Так вот, это не всегда так.
На рисунке ниже приведён один из кадастровых кварталов Ленинградской области (его территория выделена жёлтым и дополнительно обведена черными кругами).
Если в пределах этого кадастрового квартала есть земельный участок без указания координат границ, кадастровые оценщики должны будут полагать, что он просто расположен где-то на территории квартала. Между тем, кусочек квартала расположен в крупном городе Ленинградской области (Всеволожск), значительная часть территории квартала, судя по карте, приходится на леса и болота, менее существенная часть – на второстепенные населённые пункты, а часть выходит к берегу Ладожского озера (водоём в правой части карты). В дополнение к этому, расстояние между ближайшими друг к другу точками наиболее крупных частей этого квартала составляет более 10 км. Очевидно, что для определения стоимости участка ИЖС есть разница, находится ли он на берегу озера, или же в болоте, а для участка под торговую функцию – находится он в городе или в лесу. Однако в отсутствие координат границ при таком формировании квартала ничего внятного про характеристики местоположения сказать нельзя, придётся в оценке учитывать какое-то усреднённое местоположение, с одинаковыми для всех таких участков характеристиками. Отсюда весьма велика вероятность того, что для каких-то участков кадастровая стоимость будет отличаться от рыночной, при установлении которой учтут конкретное местоположение объекта. Причём для одних участков стоимость окажется сильно заниженной, а для других – завышенной (или почти для всех завышенной или почти для всех заниженной, если оценщики примут решение взять характеристики местоположения земельных участков квартала не по среднему, а по максимальному или по минимальному набору характеристик).
Возможно, такого рода ошибки будут устранены данной ГБУ возможностью запрашивать в различных инстанциях недостающие сведения об объектах. Однако не ясно, насколько полными и актуальными будут эти сведения, и будут ли они вообще.
Кроме того, ГБУ может принять представленный правообладателем отчёт об оценке рыночной стоимости. Но что будет, если такой отчёт будет выполнен с ошибками, ГБУ правообладателю обоснованно откажет в пересмотре кадастровой стоимости в связи с наличием ошибок при определении стоимости рыночной, а впоследствии суд установит рыночную стоимость отличную как от кадастровой, так и от той, которую предоставил в ГБУ правообладатель? Если такие случаи – а они весьма вероятны – будут рассматриваться как основание для расторжения трудового договора с руководителем ГБУ, последним будет проще принимать положительные решения вообще по всем обращениям. Впрочем, у органов власти также есть возможность оспорить в суде решения ГБУ, так что тут его руководство оказывается между двух огней. При этом в законопроекте указывается, что неоднократное удовлетворение судами исков об оспаривании отказа в изменении кадастровой стоимости является основанием для расторжения трудового договора, но не уточняется, что следует понимать под неоднократностью в данном случае. Всё же в масштабах кадастровой оценки, где количество объектов оценки измеряется сотнями тысяч в пределах отдельного субъекта, даже десять судебных решений – не так уж много, а это уже вроде бы и неоднократно. Тем не менее, в связи с введением личной ответственности руководителей ГБУ за качество оценки (или скорее за качество исправления допущенных в ней ошибок) в большинстве комментариев в СМИ передача функции по рассмотрению заявлений правообладателей из комиссий в бюджетные учреждения рассматривается как положительный момент – предполагается, что комиссии рассматривали заявления об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной исключительно формально, а кадастровые оценщики будут их рассматривать содержательно.
Резюме
Всё же, несмотря на отдельные не уточнённые пока моменты, нельзя не отметить, что в целом законопроект предлагает новации, которые вероятнее всего повысят качество кадастровой оценки и упростят процесс внесения в неё исправлений при наличии такой необходимости. Что же касается технических аспектов реализации ряда положений законопроекта, с его вступлением в силу они будут уточнены в процессе применения новых положений закона на практике. Пока предлагаемые изменения выглядят достаточно продуманными.
