Не так много времени прошло с момента, когда кадастровая оценка была передана в ведение специально созданных в каждом субъекте Российской Федерации государственных бюджетных учреждений (ГБУ), а принципы её проведения были установлены новыми методическими рекомендациями. И вот 16 октября 2019 года в Государственную Думу внесён законопроект, призванный ещё более усовершенствовать процедуру кадастровой оценки. Надо сказать, что законопроект этот готовился с прошлого года, но при этом даже сейчас далеко не во всех регионах уже проведена и принята кадастровая оценка, выполненная вновь созданными ГБУ. Так что предлагаемые нововведения – скорее не реакция на их плохую работу, а действие на упреждение таковой. Тем не менее многие воспринимают сам факт появления этого законопроекта как своего рода оценку качества работы кадастровых оценщиков, отмечая, что по мере того, как всё больше регионов проводят кадастровую оценку по новым принципам, в комиссиях при Росреестре по рассмотрению споров о величине кадастровой стоимости (или точнее, комиссиях при органах, осуществляющих функции по кадастровой оценке на территории субъекта Российской Федерации, так как из ведения Росреестра их в текущем году вывели), а также и в судах, заявлений о пересмотре установленной величины кадастровой стоимости меньше не становится. Что же предлагается изменить?
Основные нововведения в кадастровой оценке в 2020
Заместитель Министра экономического развития Российской Федерации – руководитель Росреестра Виктория Абрамченко отмечает, что предлагаемые новации защищают как интересы правообладателей, так и интересы органов власти, причём в законопроекте применён принцип «любое исправление – в пользу правообладателя». Может показаться, что здесь есть некоторое противоречие: если всё в пользу одной стороны, то где же защита интересов второй? Но законодатель в действительности старается здесь максимально пойти навстречу правообладателям, не нанося по возможности и ущерба бюджету: если вследствие исправления ошибки в кадастровой оценке налог уменьшился, такое исправление действует ретроспективно, с даты применения кадастровой стоимости, а вот если наоборот – увеличился – то только с нового налогового периода.
Несомненно логичным выглядит ещё одно предложение: если выявлена системная ошибка в оценке – она исправляется сразу для всех объектов недвижимости без необходимости подачи заявлений в отношении каждого из них в отдельности (под системной понимается любая ошибка, которая затрагивает более одного объекта).
Также с 2022 года устанавливается единая дата оценки и единый цикл оценки для всех регионов – раз в четыре года (для городов федерального значения – раз в два года по их решению).
Стоит отметить и предложение рассчитывать ежегодно по состоянию на 01 января индекс цен недвижимости (этим займётся подведомственное Росреестру учреждение). В случае существенного снижения цен на рынке для всех объектов в сегменте рынка, к которому этот индекс относится (для каждого сегмента индекс будет устанавливаться свой), кадастровая стоимость будет автоматически уменьшена с применением актуальной величины индекса. Впрочем, практическую ценность это нововведение приобретает лишь в довольно экстремальных условиях, так как под «существенным» предлагается понимать снижение индекса более, чем на 30 процентов, что бывает не так уж часто. Ещё раз изменится механизм оспаривания величины кадастровой стоимости. Комиссии по рассмотрению споров о величине кадастровой стоимости, только что выведенные из ведения Росреестра, будут теперь ликвидированы, а с соответствующими заявлениями правообладатели должны будут обращаться к самим кадастровым оценщикам – в те самые ГБУ по кадастровой оценке, которые оспариваемую кадастровую стоимость и сосчитали. Не стоит при этом полагать, что успешное оспаривание во внесудебном порядке станет исключительной редкостью. Решение ГБУ об отказе в пересмотре кадастровой стоимости может быть оспорено в суде, а в случае, если в течение календарного года требования по такого рода исковым заявлениям неоднократно будут удовлетворены, это становится основанием для расторжения трудового договора с руководителем ГБУ.
Ещё ГБУ теперь смогут запрашивать в различных ведомствах информацию и документы, необходимые для оценки, что потенциально позволит дополнить передаваемую из Росреестра для проведения оценки информацию об объектах оценки, если для объективной оценки каких-то объектов её недостаточно. При этом, если ГБУ выявит в предоставленных Росреестром сведениях ошибки, оно должно уведомить последний о наличии таковых, а Росреестр, в свою очередь, должен внести исправления в сведения Государственного кадастра недвижимости.
Предлагается исключить возможность внесения изменений в предварительные результаты кадастровой оценки без публичного обсуждения этих изменений. Комментаторы отмечают, что это снизит возможности влияния региональных властей на результаты оценки путём «непубличной корректировки результатов оценки до их оформления в итоговом отчете». Несмотря на то, что сама по себе новация вполне логична, сложно разделить оптимизм тех, кто полагает, что это существенно сузит возможности региональных властей. Всё же ГБУ подведомственны именно им, процесс оценки и подготовки к ней занимает месяцы и даже годы, и времени на влияние на результаты у региональных властей более чем достаточно ещё задолго до публикации предварительных результатов (мы ни в коем случае не утверждаем, что региональные власти практикуют нечто подобное – лишь комментируем аргументацию отдельных обозревателей).
В дополнение к перечисленному, теперь Росреестр будет осуществлять контроль за проведением кадастровой оценки в части соблюдения обязательных требований Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".
Итак, изменений немало, и здесь приведены лишь основные из них – мы не углубляемся в формальные аспекты взаимодействия государственных структур или методические нюансы. Нужно отметить, что законопроект породил определённую волну слухов и толкований, включая и мнение, что теперь для пересмотра кадастровой стоимости на основании её установления в размере рыночной не нужен отчёт об оценке последней. Даже такое уважаемое издание, как «Парламентская газета», указывает, что спрос на услуги тех, кто специализируется на оспаривании кадастровой стоимости, может сойти на нет, и если кадастровая стоимость, по мнению правообладателя, отличается от рыночной, ему достаточно обратиться в ГБУ, приложив к заявлению «выписку из ЕГРН, в которой зафиксирована рыночная стоимость объекта». Это всё же не совсем так: размещённый на сайте Государственной Думы текст законопроекта в качестве источника сведений о величине рыночной стоимости указывает отчёт об оценке, а в выписке из ЕГРН эта величина появится только в случае, если кадастровую стоимость на основании отчёта об оценке рыночной стоимости успешно оспорят. Законопроектом при этом предусмотрено, что оценка рыночной стоимости действует в течении шести месяцев с даты, по состоянию на которую она проведена и которая указана в отчёте об оценке рыночной стоимости объекта, то есть, по всей видимости, теперь оценка будет выполняться на текущую дату, а не на дату, на которую определена кадастровая стоимость, как было ранее.
Во второй части публикации рассмотрим причины некоторых ошибок определения кадастровой стоимости и то, насколько вносимые изменения в законодательство помогут их устранить.
