В 2018 году кадастровая оценка, выполненная специально созданными бюджетными учреждениями по новым методическим указаниям, прошла в 36 регионах, из которых 12 провели её в отношении лишь одного вида объектов, а Московская область выбилась в лидеры по количеству видов объектов, оценив 11 из 12 существующих.
Для целей кадастровой оценки выделены следующие виды объектов недвижимости:
- здания
- помещения (сюда относятся и нежилые помещения, и жилые, то есть квартиры)
- сооружения
- объекты незавершённого строительства
- машиноместа
- единые недвижимые комплексы
И шесть разновидностей земельных участков:
- земли сельскохозяйственного назначения
- земли населённых пунктов
- земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения
- земли особо охраняемых территорий
- земли лесного фонда
- земли водного фонда
Не в каждом регионе представлены все виды земель, так что неудивительно, что полный набор кадастровых оценок ни один из них не собрал. Москва и Санкт-Петербург оценили все имеющиеся в их административных границах объекты, но земельные участки у них представлены исключительно землями населённых пунктов, так что в оценку попали «скромные» семь видов недвижимости. Зато общее число оценённых объектов в Москве составило около 6 миллионов - солидная цифра.
Где проводится оценка в 2019 году?
В 2019 году уже большее число регионов – 67 – приняло решение о проведении новой кадастровой оценки. Впрочем, четыре из них - Иркутская, Рязанская и Тамбовская области, а также Чукотский автономный округ - сразу же пошли на попятный, отменив собственное решение. Чукотским властям хватило двух недель, чтобы передумать – принятое 31 июля решение о проведении кадастровой оценки было отменено уже 14 августа. Среди оставшихся 63 регионов встречаются и те, кто уже опробовал свои силы в проведении оценки по новым методическим указаниям – к примеру, в Карачаево-Черкесской республике, уже оценившей три вида земель и все виды объектов недвижимости помимо земли в прошлом году, в этом оценят земли населённых пунктов; Белгородская область, оценившая земли сельскохозяйственного назначения, а также лесного и водного фонда, в этом году оценит земли промышленности и земли особо охраняемых территорий; и т.д. Однако, немало и дебютантов. И если некоторые из них ограничиваются на старте одним видом объектов: например, Липецкая область оценит только сельхоз земли, а Ненецкий автономный округ – только земли промышленности, то многие – в их числе Кабардино-Балкарская республика, Алтайский край, Мурманская и Ярославская области и другие регионы – решили не размениваться по мелочам и оценить за один раз всю недвижимость региона. Определённый здравый смысл в этом есть – во многих регионах кадастровая оценка проводилась много лет назад, и указанная в Государственном кадастре недвижимости стоимость давно потеряла актуальность, так что местные власти стремятся уточнить налоговую базу, рассчитывая пополнить бюджет. Но есть и другая сторона – проведение кадастровой оценки, особенно первой, процесс трудоёмкий, требующий обработки большого количества информации как об объектах оценки, так и о рынке недвижимости региона. Каждый оцениваемый сегмент рынка требует отдельного анализа и построения своей модели оценки, зачастую – не одной. Опробовать свои силы и выявить спорные или наиболее технически сложные моменты, отработав их решение, проще на оценке одного вида недвижимости, желание же сделать всё и сразу может привести к ненужным ошибкам, которые потом придётся исправлять, и валу оспариваний проведённой оценки. Впрочем, не обязательно приведёт – время покажет, кто был прав, а кто нет. На середину сентября в большинстве из 63 регионов подготовлен как минимум проект отчёта о кадастровой оценке, а во многих уже и окончательный отчёт (его подготовке предшествует публикация проекта, с которым можно ознакомиться и направить свои замечания в случае несогласия с оценкой – эти замечания могут быть учтены при формировании окончательной версии отчёта). Лишь в семи регионах пока не готов даже проект отчёта (Астраханская, Новосибирская и Томская области, Чеченская и Кабардино-Балкарская республики, Республика Калмыкия и Республика Северная Осетия).
Оспаривание кадастровой стоимости 2020 год и далее
Остальные регионы должны провести кадастровую оценку в ближайшие годы. Наиболее ответственно подошёл к планированию Хабаровский край – в 2019 году там проведена кадастровая оценка всех видов объектов недвижимости, помимо земли и земель сельскохозяйственного и промышленного назначения, в 2021 году запланировано проведение оценки земель населённых пунктов и особо охраняемых территорий, на 2022 год (кадастровая оценка может проводиться не чаще, чем раз в три года) – переоценка всех объектов, кроме земельных участков, в 2024 – переоценка сельхоз и промышленных земель. Настолько далеко пока никто больше кадастровую оценку не распланировал. Правда, уже есть те, кто воспользовался оговорённым в законе о кадастровой оценке минимальным сроком переоценки, что в Хабаровске пока только планируют – в Санкт-Петербурге, где всю недвижимость кадастровые оценщики оценили одними из первых в 2018 году, новая кадастровая оценка пройдёт уже в 2020 (городам федерального значения разрешено проводить кадастровую оценку чаще, чем остальным - раз в два года). Видимо, на невских берегах, продуваемый морскими ветрами, рынок недвижимости меняется особенно стремительно.
Что изменится в оспаривании кадастровой стоимости?
С проведением новой кадастровой оценки изменится налогооблагаемая база по налогу на имущество как юридических, так и физических лиц, и по земельному налогу. Пока кадастровая стоимость чаще растёт, а значит, можно ожидать и роста числа обращений в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости и в суды. Учитывая, что в прежде чем идти в суд, в комиссию теперь обращаться не обязательно, в 2019 году наблюдается видимое снижение числа обращений в комиссии: за первый семь месяцев года таких было всего лишь нескольким более 20 000, в то время как за 2018 год их было более 50 000, а за 2017 – более 77 000. В судах же тенденция пока обратная – если в 2017 году в судах было инициировано чуть больше, чем 15 800 споров о величине кадастровой стоимости, а в 2018 – чуть больше 16 100, то за 7 месяцев 2019 года зарегистрировано уже более 12 400 обращений в суды.
Не нужно забывать и том, что процесс оспаривания в большинстве случаев требует как минимум затрат на подготовку отчёта об оценке, а в случае судебного спора – и на юридическое сопровождение процесса, что в случае небольших объектов делает оспаривание экономически нецелесообразным. Но даже с учётом этого можно ожидать дальнейшего увеличения числа оспариваний по мере принятия результатов новой кадастровой оценки в регионах.
