Оценка земельных участков

Прежде всего стоит сказать о том, что оценку недвижимости (да и других типов имущества) можно разделить на:

• оценку индивидуальная
• оценку массовая

Массовая оценка проводится для больших совокупностей объектов и обычно в относительно малой степени учитывает индивидуальные особенности каждого из оцениваемых объектов. Примером массовой оценки является кадастровая оценка, когда одновременно оценивается вся недвижимость (все земельные участки или все здания или все квартиры и т.д.) региона.

Индивидуальная оценка проводится для каждого объекта в отдельности или для относительно небольших совокупностей объектов и в большей степени учитывает присущие каждому оцениваемому объекту характеристики. Это особенно важно при оценке недвижимости, поскольку в отличие от, скажем, серийно выпускаемого оборудования, каждый объект недвижимости имеет в той или иной степени уникальные характеристики – хотя бы расположение. Даже две совершенно идентичные квартиры в типовом доме с идентичным ремонтом от застройщика, расположенные в одном подъезде на одном этаже, будут иметь немного разное расположение в пространстве, что уже создаёт уникальность для каждой из них. В данном случае эта уникальность скорее всего не окажет влияния на их стоимость, и тем не менее абсолютно одинаковыми их назвать нельзя. То же самое можно сказать и о земельных участках – каждый из них в той или иной степени уникален.

Рассмотрим, как и для чего проводится индивидуальная оценка рыночной стоимости (существуют различные виду стоимостей, однако наиболее часто встречается именно оценка рыночной стоимости) земельных участков.

Для чего может понадобиться оценка земли

С точки зрения вопроса «Зачем?» оценка земельных участков не отличается от оценки других объектов недвижимости. Наиболее частыми случаями, когда такая оценка проводится являются:

• заключение сделок купли-продажи, в том числе сделок, в которые вовлечены государственные структуры в качестве продавца или покупателя;
• заключение договора аренды – в этом случае оцениваться может как регулярная арендная плата (в месяц, квартал или год), так и единовременный платёж за право заключения договора аренды;
• оспаривание кадастровой стоимости – для снижения налогооблагаемой базы (формально можно сказать, что и для увеличения тоже – но такая услуга на рынке не востребована);
• различные судебные споры;
• корректировка балансовой стоимости;
• определение цены изъятия, платы за сервитут или временное занятие земельного участка и другие случаи.

Как проводится оценка земельных участков

Для проведения оценки необходимо заключить договор с оценочной компанией, включающий задание на оценку – документ, в котором будут зафиксированы основные характеристики оцениваемого земельного участка, цель проведения оценки, допущения или специальные условия, которые должен учесть оценщик, и иные требуемые по законодательству факторы.

Для заключения договора и формирования задания на оценку заказчик оценки должен предоставить документы по объекту, конкретный перечень которых целесообразно определить при обращении в оценочную компанию с учётом того, для каких целей оценка проводится и что из себя представляет оцениваемый объект. Минимальный набор будет представлять из себя актуальную выписку из ЕГРН на участок или иной правоустанавливающий или правоподтверждающий документ и кадастровый паспорт, но стоит быть готовым к тому, что могут потребоваться и иные документы. После изучения документов оценщик проведёт осмотр объекта и приступит к оценке.

В оценке выделяют три подхода:

• Сравнительный
• Доходный
• Затратный

В рамках каждого из них - различные методы. И применяемые подходы и методы в рамках каждого из них выбирает оценщик, обосновывая свой выбор и описывая проводимые расчёты в отчёте об оценке, который и является документом, фиксирующим результат определения рыночной стоимости земельного участка.

Сравнительный подход в оценке

Сравнительный подход к оценке основывается на сравнении оцениваемого объекта с похожими на него объектами, по которым известна их стоимость – либо цена совершённой сделки, либо цена предложения. Такие объекты сравнения называются аналогами. Как уже упоминалось выше, стопроцентно идентичных объектов недвижимости не бывает, поэтому аналоги всегда должны быть похожи на объект оценки по каким-то ключевым характеристикам, но всегда будут в той или иной степени отличаться от него. Для учёта влияния этих отличий оценщик вводит так называемые корректировки к ценам аналогов, а после проведения всех необходимых корректировок на основании скорректированных цен аналогов приходит к выводу о стоимости объекта оценки.

Ключевым критерием выбора аналога является отнесение его к тому же сегменту рынка, что и оцениваемый земельный участок (не стоит рассматривать в качестве аналога для земельного участка под коммерческую застройку в центре города-миллионника участок пашни в пригороде). В практике оценки это называется наиболее эффективным использованием – у аналогов должно оно соответствовать таковому для объекта оценки. Следующим по значимости идёт местоположение; затем обеспеченность инженерными коммуникациями, площадь и другие факторы, набор и относительная значимость которых зависят от сегмента рынка, к которому относится конкретный объект. Оценщик должен описать критерии отбора аналогов в отчёте, и показать из каких объектов и почему были выбраны именно участвующие в расчёте аналоги.

Для свободных от застройки земельных участков единицей сравнения, в отношении которой проводятся корректировки, чаще всего выступает стоимость единицы площади (за 1 кв. м, за 1 Га). Иногда выбирают и иные единицы сравнения – для участков под коммерческую застройку или застройку многоквартирными жилыми домами это может быть стоимость 1 кв. м продаваемой площади здания, которое можно возвести на участке. В случае оценки застроенного участка, сравнение может проводиться по цене единицы площади строений, или, как это обычно называют, улучшений. В этом случае оценщик сначала получает стоимость всего объекта целиком – земельного участка вместе с расположенными на нём улучшениями, а из неё уже выделяет стоимость участка либо путём вычитания стоимости строений, которая тогда рассчитывается отдельно, либо через сведения о среднерыночной доле стоимости земельного участка в стоимости единого объекта недвижимости в данном сегменте рынка.

В то же время не всегда строение, расположенное на участке, будет фактором, повышающим стоимость единого объекта по сравнению со стоимостью пустого земельного участка (хотя и всё равно будет называться улучшением). Заброшенное или недостроенное здание, которое невозможно использовать и придётся сносить, не повысит, а напротив – понизит стоимость участка как минимум на стоимость сноса. В этом случае в качестве единицы сравнения целесообразно выбрать стоимость единицы площади участка.

Сравнительный подход в теории является наиболее рыночным. На практике он имеет и слабые стороны, выражающиеся в ограниченности количества аналогов, неполноте информации по ним, сложности обоснования значений применяемых корректировок, субъективности формирования цен предложений аналогов и непрозрачности сведений о сделках.

Доходный подход

Доходный подход применяется для оценки объектов, способных приносить доход.

Для земельных участков это может быть:

• доход от сдачи их в аренду;
• доход, который можно получить, построив на участке объект, который будет продан или сдан в аренду;
• доход от иной деятельности – сельское хозяйство, стоянка автотранспорта и т.д.

В случае отсутствия на рынке аналогов для проведения сравнительного подхода или слишком больших различий найденных аналогов и объекта оценки, доходный подход является более предпочтительным и при корректном использовании зачастую позволяет более полно учесть коммерческий потенциал объекта.

В то же время доходный подход имеет и немало минусов. Оценщик должен спрогнозировать денежные потоки объекта – как доходы, так и расходы – и их изменение в будущем. Если это доход от сдачи в аренду или от продажи будущих улучшений, для определения дохода придётся применить те же методы сравнительного подхода с присущими им недостатками. Далее нужно правильно спрогнозировать расходы и правильно определить ставку капитализации или ставку дисконтирования – первая применяется для перевода в стоимость объекта неизменных денежных потоков, вторая – переменных (если упрощённо подходить к определениям этих двух ставок с точки зрения практики их применения).

В случае оценки застроенного земельного участка методами доходного подхода общая концепция остаётся неизменной – определяется общий денежный поток от объекта целиком, после чего выделяется доля потока, приходящаяся на земельный участок, а на её основе – стоимость участка, или же определяется стоимость объекта целиком, а из неё выделяется доля стоимости участка.

Для наиболее точного определения стоимости при наличии такой возможности целесообразно применять оба подхода к оценке. Однако нужно учитывать, что это не всегда возможно, и иногда в силу тех или иных факторов погрешность расчёта каким-то из подходов такова, что его применение не приведёт к повышению точности итогового результата, а значит лучше отказаться от использования этого подхода вовсе.

Остаётся вопрос, куда же делся третий подход?

Затратный подход

Затратный подход определяет рыночную стоимость с позиции того, сколько стоит воспроизвести объект, аналогичный объекту оценки.

Поскольку применительно к земельным участкам «воспроизвести» объект можно только покупкой подобного ему, затратный подход для оценки земельных участков не используется. Этот вопрос может быть дискуссионным в отдельных случаях, включающих такие как создание искусственных намывных территорий, где действительно можно говорить о затратах на создание земельных участков, однако в общем случае позиция однозначна – затратный подход к оценке земельных участков не применим.