Действующее законодательство разделяет категории земель и виды разрешённого использования (ВРИ) земельных участков. Категорий земель всего семь, и они перечислены в 37-й статье Земельного Кодекса:
- земли сельскохозяйственного назначения;
- земли населённых пунктов;
- земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;
- земли особо охраняемых территорий и объектов;
- земли лесного фонда;
- земли водного фонда;
- земли запаса.
Наиболее существенную часть территории Российской Федерации занимают земли лесного фонда (65,8% территории) и сельскохозяйственные земли (22,4%). Земли населённых пунктов, то есть площадь всех земель городов, посёлков и т.д. занимает всего лишь 1,2% территории страны.
С точки зрения прав, физическим и юридическим лицам принадлежит (речь только о праве собственности, без учёта аренды, хозяйственного ведения и иных видов прав) всего лишь 7,77% территории России. В основном это сельхоз земли — 96% от всех земель, находящихся в частной собственности, ещё 3,7% — земли населённых пунктов.
Видов разрешённого использования значительно больше, чем категорий — 155. Они конкретизируют, как и следует из названия, возможные способы ведения хозяйственной деятельности в пределах земельного участка. Полный их перечень приведён в официально утверждённом классификаторе, который периодически пополняется. Конечно, возможных вариантов ведения деятельности на земле существенно больше, чем 155, так что каждый из ВРИ в Классификаторе допускает несколько видов деятельности. Например, и сауна, и парикмахерская и часовая мастерская отнесены к одному ВРИ — бытовое обслуживание.
Зачем и как можно изменить ВРИ?
Информация о ВРИ каждого участка, прошедшего кадастровый учёт, отражена в государственном кадастре недвижимости. Зачастую эти сведения указываются на основании архивных или устаревших данных и не соответствуют ни актуальному классификатору, ни, что существеннее, фактическому использованию земли. Случается, и собственники используют земли не по первоначальному назначению, например, строят на землях ИЖС коммерческие объекты или многоквартирные дома. За не соответствующее назначению использование земельного участка КоАП предусмотрены штрафы. Кроме того, при определении величины кадастровой стоимости, которая, в свою очередь, служит базой для исчисления земельного налога, кадастровые оценщики учитывают передаваемую им из кадастра информацию, в том числе и о ВРИ земли. В отдельных случаях изменение ВРИ может автоматически повлечь за собой и изменение кадастровой стоимости участка, что может позволить существенно сэкономить на налогах, не прибегая к судебной процедуре оспаривания величины кадастровой стоимости или обращению в специальную комиссию по её пересмотру. Конечно, если кадастровая стоимость понизилась, а не повысилась в результате смены ВРИ.
В глобальном смысле все территории с точки зрения возможности изменения ВРИ можно разделить на те, где установлены градостроительные регламенты (это земли поселений), и те, где градостроительных регламентов нет. В первом случае в регламентах перечислены все варианты возможного использования для конкретной территории, а смена ВРИ происходит по заявлению собственника или по итогам публичных слушаний на основании решения органов власти (в случае условно разрешённого вида использования). Во втором – возможности смены ВРИ ограничиваются категорией земли, а решение на основании обращения собственника принимается органами власти (в зависимости от конкретной ситуации – местной, уровня субъекта или федеральными). При принятии решения о смене ВРИ необходимо учитывать фактическое или будущее (в случае нового строительства) использование земли и установленные в регламентах (при их наличии) ограничения для каждой из функций. Следует учесть и возможное изменение налоговой нагрузки, последующее за изменением кадастровой стоимости земельного участка в случае смены ВРИ, а для этого необходимо проанализировать показатели кадастровой стоимости для различных функций в данном кадастровом квартале. Разница может быть довольно существенной даже для схожих функций. Например, в Санкт-Петербурге средняя стоимость участков гостиничного назначения — 15 200 рублей за квадратный метр, а для участков рекреационного назначения — 3 370 рублей, что означает и разницу в налоге более чем в четыре раза. Впрочем, в кадастровой оценке группировка по оценочным группам осуществляется иным образом, чем в классификаторе, так что за изменением ВРИ не всегда изменится и кадастровая стоимость.
Таким образом, для принятия максимально взвешенного решения о смене ВРИ с учётом всех нюансов целесообразно обратиться к профессионалам в данной области за исчерпывающей консультацией.
