Законодательство о недвижимости: новации 2020 года

Законодательство о недвижимости: новации 2020 года

Согласно Закону от 24.07.2007 № 221-ФЗ (ред. от 02.08.2019) "О кадастровой деятельности" кадастровым инженером признаётся лицо, состоящее в профильной саморегулируемой организации. Для вступления в неё, в свою очередь, потенциальный кадастровый инженер должен соответствовать ряду установленных этим же законом требований. С 01.01.2020 в число этих требований вошло наличие профильного высшего образования или иного высшего образования, но в сочетании с прохождением специальной программы профессиональной переподготовки. Строго говоря, не новация, а лишь вступающее в силу положение закона с отложенным сроком действия – это положение действовало и ранее, но исключение делалось для лиц, уже имевших действующие аттестаты кадастрового инженера по состоянию на 01.07.2016 года, теперь же никаких исключений не осталось, и лица, не получившие пока профильного образования, членами СРО кадастровых инженеров более оставаться не могут.

Кадастровая оценка регулировалась нормами сразу двух Федеральных законов:

1)  № 237 от 03.07.2016 года «О государственной кадастровой оценке»
2)  № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности».

С 01.01.2020 года последний прекращает своё действие в части, посвящённой вопросам кадастровой оценки, которая теперь будет регулироваться одним, профильным законом. Этот закон также с 01.01.2020 дополнен:

1. Положением, которое дало возможность местным властям производить внеочередную оценку кадастровой стоимости в случае снижения индекса недвижимости в соответствующем регионе более чем на 30% с даты проведения последней кадастровой оценки. Этот индекс будет рассчитываться Росреестром раз в квартал, и публиковаться в Фонде данных государственной кадастровой оценки.

2. Ещё одним случаем проведения внеочередной оценки станет ситуация, когда собственники 30% и более объектов недвижимости региона оспорили кадастровую оценку по основанию установления рыночной стоимости, то есть через отчёт об оценке последней.

Нужно, впрочем, отметить, что по крайней мере на первый взгляд оба этих положения едва ли будут применяться часто, а может быть и вовсе не будут применены: падение рынка на 30% не частая вещь, а оспаривание по небольшим объектам зачастую экономически нецелесообразно даже в случаях, когда потенциал снижения кадастровой стоимости существует, так как экономия на налоге не окупит затраты на изготовление отчёта.

Кроме того, не до конца понятно, как будет толковаться эта норма: будут считаться обращения или только успешные оспаривания, а также будет ли считаться 30% от объектов определённого сегмента рынка (например, если будет оспорена стоимость 30% земельных участков региона, будет проведена новая кадастровая оценка только земельных участков региона) или же должна быть оспорена стоимость 30% всей недвижимости региона. В случае, если речь всё же будет вестись о всех объектах и только успешных случаях оспаривания, установленные пороговые значения практически исключают реальное применение введённой нормы.

Долевое строительство


Ещё один шаг в направлении цифровизации экономики сделан в сфере строительства: закон об участии в долевом строительстве № 214-ФЗ с 28.06.2020 будет дополнен указанием, что уполномоченный федеральный орган занимается разработкой и установлением требований к электронным формам договоров в сфере долевого строительства. Участники рынка в связи с введением данной нормы ожидают скорого появления официально утверждённых форм соответствующих документов.

Налогообложение


Исключением является ситуация, когда на указанный момент жилое помещение в собственности налогоплательщика есть, но приобретено оно не ранее, чем за 90 до государственной регистрации перехода права собственности на продаваемый объект. При этом в случае продажи дома указанные положения распространяются и на земельный участок под домом с хозяйственными постройками. Небольшие изменения, касающиеся недвижимого имущества, произошли и в Налоговом кодексе.

1.  С 01.01.2020 появилось дополнительное основание для применения минимального периода владения жилой недвижимостью при освобождении от налога с её продажи. Теперь к перечню оснований, дающих право не уплачивать такой налог уже после трёх лет владения жилым объектом, добавился случай, когда на момент регистрации перехода права собственности у продавца нет иного жилого помещения в собственности (включая совместное владение) или доли в праве на жилое помещение.

2.  Ещё одна новация состоит в освобождении от налога доходов, полученных в виде денежной компенсации взамен полагающегося из государственной или муниципальной собственности земельного участка. Эта норма применяется в отношении доходов физлиц, полученных начиная с налогового периода 2019 года.

Гражданский кодекс


С 01.01.2020 Гражданский кодекс предписывает считать добросовестным приобретателем лицо, которое при совершении сделки полагалось на сведения из ЕГРН. Только в случае, если в судебном порядке будет доказано, что такой покупатель знал или должен был знать об отсутствии у продавца прав на продажу, он перестаёт считаться добросовестным приобретателем. Кроме того, государство не сможет истребовать в судебном порядке жилые объекты у добросовестного приобретателя, если с момента государственной регистрации права собственности первого добросовестного приобретателя на этот объект прошло более трёх лет. Для физических и юридических лиц, выступающих истцами с аналогичными требованиями, такая возможность остаётся.

Закон о государственной регистрации недвижимости


Перечисленные выше нововведения в Гражданском кодексе дополнены изменениями в Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости" от 13.07.2015 № 218. Появившаяся в нём статья 68.1 даёт добросовестному приобретателю, у которого было истребовано жилое помещение, с 01.01.2020 возможность в судебном порядке получить компенсацию от государства в случае, если с момента принятия судебного акта о возмещении убытков прошло более шести месяцев, а соответствующая выплата не была произведена или была произведена только частично по независящим от него обстоятельствам. Компенсация будет определяться судом либо исходя из величины, составляющей реальный ущерб, если его размер заявлен истцом, либо в размере кадастровой стоимости объекта.

Таковы основные новации законодательства в сфере недвижимости, вступившие в силу в этом году. Помимо указанных изменений, ряд законопроектов, связанных с недвижимостью, находится на рассмотрении, так что в течение года можно ожидать и других нововведений.



Новые изменения в кадастровой оценке 2020 можно посмотреть здесь и здесь