Учёт НДС при кадастровой оценке и её оспаривании

Учёт НДС при кадастровой оценке и её оспаривании

В конце лета текущего, 2019, года профильные интернет-ресурсы, посвящённые недвижимости, оценке, налоговому и земельному законодательству и прочим смежным сферам в очередной раз запестрели заголовками, провозглашающими, что Верховный Суд Российской Федерации запретил включать налог на добавленную стоимость (НДС) в кадастровую стоимость объектов недвижимости. В очередной раз – поскольку высшая судебная инстанция высказывает эту точку зрения ежегодно вот уже на протяжении трёх лет: в 2017 году определением по делу № 5-КГ17-258, в 2018 – по делу № 5-КГ18-96 и вот теперь - по делу № 5-КА19-15. Уже своего рода традиция, но, как может показаться, пока последовательная позиция судей в практике кадастровых оценщиков не сказать, чтобы нашла отражение. На самом деле, было бы неправильно утверждать, что не нашла. Да и так уж ли последователен Верховный Суд в вышеприведённых решениях, или это толкование журналистов? Начнём с формулировки основных аргументов сторонников и противников включения НДС в кадастровую стоимость недвижимости.

Почему в кадастровую стоимость не должен включаться НДС?


Позиция противников включения НДС в основном базируется на том, что кадастровая стоимость определяет налоговую базу по налогу на имущество организаций, и, если она будет включать в себя НДС, получится, что организация уплачивает налог с налога, что не справедливо. Верховный Суд добавляет к этому дополнительные аргументы (сразу оговоримся, что речь во всех случаях шла об установлении кадастровой стоимости недвижимости в размере её рыночной стоимости в ходе судебных разбирательств по оспариванию величины кадастровой стоимости, и наличии НДС в составе рыночной стоимости, а не о факте включения или не включения НДС в собственно кадастровую оценку). В 2017 и 2018 годах ВС указывал, что в случае, если не предполагается реализация недвижимого имущества, и рыночная стоимость определяется не для целей его отчуждения, то рыночная стоимость НДС включать не должна, так как этот налог возникает лишь в случае реализации. А раз при оспаривании кадастровой стоимости рыночная стоимость определяется для целей внесения в государственный кадастр недвижимости, а не для сделки купли-продажи, то и НДС в неё включать не нужно. Сама эта логическая привязка к моменту отчуждения проистекает из определения рыночной стоимости, данного в законодательстве: «наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией ...».

На этом моменте уместно перейти к аргументации сторонников иного взгляда.

Почему в кадастровую стоимость должен включаться НДС?


Цена сделки – это та денежная сумма, которая будет списана со счёта покупателя во исполнение сделки купли-продажи, и поступит на счёт продавца. Какие после этого будут уплачены налоги любой из сторон – вопрос уже на именно цену сделки мало влияющий. Системы налогообложения участников сделки могут быть какими угодно – рыночная стоимость объекта сделки от этого меняться не должна. Базовые принципы предложения и спроса говорят о том, что цены на товары сопоставимой полезности являются сопоставимыми, а значит имея возможность приобрести одинаковый товар у двух продавцов, покупатель едва ли будет платить одному из них на 20% больше только лишь потому, что этот продавец является плательщиком НДС. Это работает на всех рынках, и на рынке недвижимости в том числе, во всяком случае иного никто пока что не доказал. Строго говоря, если придерживаться этого мнения, существует рыночная стоимость недвижимости, и точка. Если структура сделки подразумевает необходимость выделения величины НДС, из рыночной стоимости, то её можно выделить, показать размер этой величины, но рыночная стоимость всё равно останется прежней. Уровень цен един, и это уровень, включающий НДС там, где он в силу системы налогообложения сторон сделки есть.

Интересно, что в определении от 2019 года ВС сказал, по сути, именно об этом: «ни законодательство об оценочной деятельности, ни налоговое законодательство не предусматривает, что при определении рыночной стоимости объекта недвижимости для целей установления кадастровой стоимости налог на добавленную стоимость является ценообразующим фактором и увеличивает ее размер», «определение рыночной стоимости с выделением в ее составе налога на добавленную стоимость противоречит приведенным нормам законодательства об оценочной деятельности». Вот и всё. Нет здесь указания на то, что при оспаривании кадастровой стоимости из рыночной стоимости объекта что-либо нужно вычитать – сказано лишь, что выделять величину налога не нужно, а одинаковые объекты стоят одинаково вне зависимости от того, на какой системе налогообложения находится продавец. Хотя многие увидели в этом определении иной смысл.

Но пока мы говорили об НДС в рыночной стоимости объекта недвижимости, определённой для целей оспаривания его кадастровой стоимости, а как действуют кадастровые оценщики при подготовке своих отчётов?

НДС в кадастровой оценке сегодня


Профильное Министерство экономического развития придерживается точки зрения сторонников включения, или, правильнее говоря, не исключения НДС из кадастровой стоимости. Из официальных документов можно вспомнить письмо 12.10.2017 № Д22и-1031 (говорящее, впрочем, опять же о принципах определения рыночной стоимости при оспаривании). В Методических указаниях по кадастровой оценке использована довольно обтекаемая формулировка, из которой некоторые авторы делают вывод, что НДС в кадастровой оценке не следует исключать: «при использовании для определения кадастровой стоимости наблюдаемых на рынке цен такие цены не корректируются на затраты, связанные с особенностями проведения сделки». Речь идёт о случаях, когда расчётные модели строятся на полученной с рынка информации о ценах предложений или сделок с аналогичными оцениваемым объектами. Такая методология чаще всего применяется для оценки помещений (жилых и нежилых) или машиномест.

А вот для расчёта кадастровой стоимости зданий обычно применяются иные методы – стоимость определяется на основании расценок на строительство схожих объектов, и используемые базовые расценки приводятся в справочниках за вычетом НДС. Если из рыночных данных НДС можно не исключать, не акцентируя на этом внимания, то с затратами на строительство так не получается – если строго следовать логике единого уровня цен, на них нужно начислять НДС. Кадастровые оценщики разных регионах по-разному подошли к вопросу: скажем, в Москве не исключали НДС из стоимости помещений, а к строительным расценкам его добавили, в Петербурге же приняли соломоново решение – на применяемые для зданий расценки НДС не начислили, но и из стоимости помещений исключать налог не стали. Так что пока в профессиональной среде единства мнений нет, а толкование закона, равно как и перспективы оспаривания кадастровой стоимости в комиссии по оспариванию или в суде во многом зависит от региона и сложившейся там практики. Зато у собственников пока ещё с высокой долей вероятности есть возможность оперировать в процессе оспаривания уровнем цен без НДС, но, судя по всему, в обозримой перспективе есть все шансы, что законодатель устранит эту возможность.