Учитывать или нет НДС в стоимости объекта оценки: мнения экспертов и судебная практика разошлись!

Учитывать или нет НДС в стоимости объекта оценки: мнения экспертов и судебная практика разошлись!

Учитывать или не учитывать НДС в оценке объекта – этот вопрос уже несколько лет бурно обсуждается, в том числе и на уровне судебных инстанций. При этом универсального ответа на вопрос у судов нет. Например, по заключению Московского городского суда, для расчета кадастровой стоимости из рыночной нужно учитывать НДС, а Верховный суд Татарстана, наоборот, определил, что в кадастровую стоимость НДС вообще включать не следует.

Чтобы избежать разночтений и свести практику оценки к общему знаменателю, в 2017 году Минэкономразвития попросило Верховный суд РФ окончательно решить вопрос налогообложения. Суд принял решение, однако с ним не согласны многие эксперты-оценщики.

Позиция Верховного суда


В феврале 2018 года высшая российская судебная инстанция поставила точку в споре о включении или невключении НДС в кадастровую стоимость на основе дела компании «Торговый дом «Зеленоград».

Руководство предприятия подало заявление в суд на уменьшение кадастровой стоимости здания с 539 до 421 миллиона рублей. По первоначальному решению стоимость приравняли к рыночной с учетом НДС и снизили до 507 миллионов. Эту же цифру оставили и при апелляционном рассмотрении. Судебные инстанции сделали однозначный вывод – формат рыночной стоимости по определению предполагает, что объект оценки будет продан через публичную оферту и, следовательно, в стоимость сделки нужно включить НДС.

В Верховном суде указали, что такое решение свидетельствует о неверном толковании правовых норм. По определению, данному в современном налоговом законодательстве, рыночная стоимость объекта – это наиболее вероятная цена, по которой объект может быть передан из рук в руки. Из заключения суда следует, что определение рыночной стоимости для дальнейшей эксплуатации без продажи не является поводом включать НДС в кадастровую стоимость.

Данную позицию подтверждает Министерство финансов. По мнению чиновников, рассчитывая налог на имущество, кадастровую стоимость объекта следует уменьшить на НДС, если она изначально была рассчитана с НДС.

Что говорят эксперты


С решением Верховного суда не согласны многие эксперты. В частности, признается, что рыночная стоимость объекта – это величина, включающая все налоги, в том числе и НДС. При определении кадастровой стоимости НДС следует учитывать так же, как и при расчете рыночной.

Так, исполнительный директор некоммерческого партнерства «Экспертный совет» Максим Ильин для соблюдения главного принципа оспаривания при сопоставлении кадастровой и рыночной стоимости рекомендует при расчете рыночной стоимости учитывать величину НДС аналогично тому, как она была учтена при определении стоимости кадастровой.

Например, если в отчете об определении кадастровой стоимости ОКС с применением затратного подхода НДС начислялся и не исключался при сравнительном и доходном подходе, то рыночную стоимость рекомендуется определять с учетом НДС.

Рассчитывая кадастровую стоимость в размере рыночной, оценщик в соответствующем отчете указывает причины, по которым включен или нет налог на добавленную стоимость.

Если оценщик или эксперт не находит причин по включению/исключению НДС, данный факт необходимо уточнить любым доступным способом, например по электронной почте или в телефонной беседе с собственником. При этом следует учитывать, что:

• Цена, указанная в оферте, может быть «с НДС», «без НДС», «не облагаться НДС».
• В некоторых случаях цена может включать НДС по ставке, которая выше или ниже 18 %.
• НДС не облагаются сделки, когда права на объект передают через продажу долей или акций собственника.
• Данные об НДС могут быть получены как из оферты, так и из прочих источников.
• Если факт наличия НДС невозможно установить, причины этого необходимо внести в отчет.

Также важно учитывать, что к сделкам с разными правами на объекты применяют разные формы налогообложения. Например, сделки по продаже прав собственности на земельные участки НДС не облагаются, в отличие от сделок с правами аренды.

В заключение необходимо отметить, что последствия решения проявят себя со временем, однако невозможно отрицать тот факт, что постановление высшей судебной структуры внесло ясность и в будущем поможет разрешить споры между судами и экспертами.