Порядок проведения кадастровой оценки

Порядок проведения кадастровой оценки

1. Принятие решения


Всё начинается с решения о проведении кадастровой оценки, которое должен принять исполнительный орган власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления в случаях, когда местным законодательством эта обязанность возложена на него. Законом предписано проводить кадастровую оценку не реже чем раз в пять лет и не чаще чем раз в три года (или в два года — для городов федерального значения). Учитывая, что на сегодняшний день проведение кадастровой оценки не требует траты бюджетных средств на заключение контракта — её выполняют специально созданные в каждом субъекте бюджетные учреждения, финансируемые из бюджета вне зависимости от того, насколько часто проводится оценка — у органов власти есть все основания принимать решения о проведении кадастровой оценки почаще. Во-первых, это позволяет учитывать все актуальные тенденции рынка, корректируя налоговую базу с учётом реального изменения цен на рынке. Если говорить о менее политически корректной стороне этого вопроса, то новая кадастровая оценка фактически «стирает» все оспаривания прошлой, а заодно и снижение налоговой базы, которое закономерным образом никто из чиновников не любит. Да, теоретически кадастровые оценщики могут учесть в новой оценке прошлые оспаривания, но оспаривается стоимость на дату проведения кадастровой оценки, значит, и «оспоренная» кадастровая стоимость уже устарела. А тут новые тенденции рынка, и в новой оценке только что сниженная кадастровая стоимость может снова вырасти. Не обязательно вырастет, но может. И странно, конечно, но почему-то чаще вырастает, если не относительно предыдущей кадастровой, то хотя бы относительно принятой по результатам оспаривания. Во-вторых, если кадастровая оценка долго не проводится, чиновники склонны задаваться вопросом относительно того, чем, собственно, занят оплачиваемый из бюджета штат кадастровых оценщиков (нет, они не бездельничают, но об этом ниже). Так что поводов проводить кадастровую оценку почаще хватает. Итак, решение принято. После этого оно публикуется в Интернете и печатных СМИ.

2. Формирование перечня объектов


С точки зрения закона (Федеральный закон от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»), формирование перечня является частью первого этапа, однако прежде оно считалось отдельным этапом процесса проведения кадастровой оценки, и логичнее рассматривать его всё же отдельно.

После принятия решения о проведении кадастровой оценки уполномоченный орган власти направляет в Росреестр запрос, на основании которого Росреестр формирует перечень объектов недвижимости, подлежащих оценке, на дату оценки и передаёт его в уполномоченный орган власти, который, в свою очередь, передаёт его в бюджетное учреждение по кадастровой оценке не позднее чем через три дня после получения. Например, если принято решение, что должна быть проведена кадастровая оценка жилых и нежилых помещений на 01.01.2019 г., то Росреестр формирует только перечень, состоящий именно из жилых и нежилых помещений, информация о которых содержится в Государственном кадастре недвижимости на указанную дату. Иные виды объектов недвижимости, скажем, земельные участки или здания в этот перечень уже не войдут – когда будет принято решение об их кадастровой оценке, будет сформирован отдельный перечень уже с ними.

3. Проведение кадастровой оценки и формирование отчёта о кадастровой оценке


Решение о проведении кадастровой оценки принимается заблаговременно, например, в Санкт-Петербурге решение о проведении очередной кадастровой оценки на 01.01.2020 года было принято в июне 2019 года. С момента принятия решения о проведении оценки бюджетное учреждение начинает подготовку к её проведению, собирая рыночную информацию, необходимую для расчётов, обрабатывая её для построения математических моделей, применяемых в расчётах, выводя статистические зависимости и анализируя тенденции рынка, которые необходимо учесть в оценке. Собственно сама оценка проводится после получения бюджетным учреждением перечня объектов, сформированного Росреестром.

В период подготовки к проведению оценки собственники могут обратиться в бюджетное учреждение с декларациями, в которых могут уточнить характеристики принадлежащих им объектов недвижимости, чтобы они были корректно учтены при проведении оценки. Нужно сказать, что сведения, содержащиеся в Росреестре, далеко не всегда актуальны и соответствуют действительности. Жилое помещение в сооружении «навес» площадью больше, чем само сооружение, жилое помещение площадью 0,1 кв. м или машиноместо на 7-м этаже многоквартирного дома — всё это реальные примеры из выгрузок Росреестра. Кроме того, данных, содержащихся в государственном кадастре недвижимости, не всегда достаточно для проведения оценки: какие-то параметры определяются кадастровыми оценщиками расчётным путём или берутся из архивных документов, если таковые имеются и у бюджетного учреждения есть к ним доступ. Например, в кадастре не содержится информации о строительном объёме зданий, и, если такой показатель необходим для расчёта, он может быть определён расчётным путём, исходя из среднерыночных значений, или взят из архивного технического паспорта. Иногда разница с фактом может быть существенной (впрочем, зачастую именно по строительному объёму она в пользу собственника). Такого рода сведения могут быть уточнены путём подачи декларации (прежде чем подавать декларацию, рекомендуем уточнить в профильном учреждении, какую именно информацию можно предоставить через декларацию и какие подтверждающие её документы могут понадобиться). Оценка проводится на основании утверждённых методических указаний, а после того, как она выполнена, бюджетным учреждением формируется проект отчёта, который публикуется на сайте учреждения и направляется в Росреестр. Росреестр проверяет проект отчёта и не позднее чем через десять дней сообщает о его соответствии законодательству либо о необходимости его доработки. Во втором случае у бюджетного учреждения есть семь дней на устранение замечаний и повторное направление проекта отчёта в Росреестр. После того, как Росреестр одобряет проект отчёта, этот проект размещается в фонде данных государственной кадастровой оценки и становится доступен для направления замечаний всеми заинтересованными лицами. В течение 50 дней замечания могут быть направлены в бюджетное учреждение, которое еженедельно публикует на своём сайте исправленные версии отчёта и информацию обо всех замечаниях — учтённых и не учтённых — с обоснованием своего решения по каждому из них.

По завершении этого периода бюджетное учреждение формирует окончательный отчёт и передаёт его в Росреестр, откуда после ещё одной проверки, в случае если она не выявила никаких нарушений, он отправляется в уполномоченный орган власти.

4. Утверждение результатов определения кадастровой стоимости


В свою очередь, после получения отчёта о кадастровой оценке уполномоченный орган в течение двадцати рабочих дней утверждает результаты оценки соответствующим нормативным актом и в течение ещё тридцати рабочих дней публикует его. С 1 января года, следующего за годом проведения кадастровой оценки, данный нормативный акт вступает в силу.

А что потом?


Работа кадастровых оценщиков на этом не останавливается — сбор данных продолжается, бюджетное учреждение отвечает на запросы, связанные с кадастровой оценкой, рассматривает заявления об устранении ошибок в ней, если таковые обнаружились уже после принятия и утверждения её результатов, проводят оценку вновь учтённых объектов, возникших в результате ввода в эксплуатацию новых объектов или разделения или объединения старых и т.д.