Переход субъектов ЦФО на новую схему кадастровой оценки

Переход субъектов ЦФО на новую схему кадастровой оценки

1 января 2017 года вступил в силу Федеральный закон от 03.07.2016 № 237-ФЗ, который внес существенные изменения в работу кадастровой системы оценивания земельных участков. 1 января 2018 года в соответствии с законом стартовал переходный этап. Окончательно на новую систему кадастровой оценки все регионы России должны перейти 1 января 2020 года.

Причина изменений заключается в том, что зачастую рыночная и кадастровая стоимость очень разнятся, хотя в теории должны если не совпадать, то быть близки. Поскольку эти показатели непосредственно влияют на налоговое бремя, назрели изменения. Пока что система набирает обороты и из 85 субъектов РФ кадастровую оценку по новым правилам проводят только 36.

С 2020 года все задачи по оцениванию будут переложены на специализированные ГБУ – государственные бюджетные учреждения и ответственность за обновленную систему кадастровой оценки на местах будут нести региональные власти.

Для удобства мы решили рассмотреть ситуацию по федеральным округам. Начнем с Центрального федерального округа, в состав которого входят 17 областей и город Москва.

Как новая схема кадастровой оценки работает в ЦФО


Назревшая проблема действительно актуальна по всей России и обсуждается на различных площадках. Например, весной этого года кадастровую оценку обсуждали в Торгово-промышленной палате РФ:



Стоит заметить, что Центральный федеральный округ в вопросах кадастровой оценки выделяется на фоне остальной России. Если по всей стране с 1 января 2018 года новую систему тестируют чуть больше трети субъектов РФ, то в ЦФО уже свыше половины субъектов активно участвуют в проекте.

Из 18 субъектов ЦФО по новой схеме начали работать: город Москва, Белгородская, Калужская, Костромская, Курская, Московская, Рязанская, Смоленская, Тамбовская и Тульская области.

Так, например, на днях суть изменений и обновленной системы в целом объясняли жителям Рязанской области на радио «Маяк-Рязань». Большинство жителей еще не успели разобраться в грядущих изменениях, но официально новые расчеты вступят в силу с 1 января 2019 года, поэтому время разобраться еще есть.

Активно подошли к внедрению новой системы в Тульской области – 2,3 млн объектов недвижимости в области пройдут кадастровую оценку по новой системе. Здесь роль ГБУ на себя возьмет Областное бюро технической инвентаризации – подведомственная структура Министерства имущественных и земельных отношений Тульской области.

Одним из лидеров по внедрению новой схемы кадастровой оценки в ЦФО является Московская область. В 2018 году в Подмосковье проведут новую кадастровую оценку свыше 12 миллионов объектов. Новые данные для расчета налогов также начнут использовать с 2019 года.

Пока что в стороне от новой системы остались 8 из 18 субъектов ЦФО – Брянская, Владимирская, Воронежская, Ивановская, Липецкая, Орловская, Тверская и Ярославская области. В любом случае пока что переход на новую схему оценки является добровольным. Другой вопрос, что желательно заранее отработать все процессы и устранить ошибки. Иначе в январе 2020 года будут неприятные сюрпризы.

Особенности новой схемы оценки



    • Вводятся более подробные методические рекомендации и стандарты оценки. За основу взят федеральный стандарт оценки (ФСО) № 4 и практический опыт оценщиков.

   • Оценкой полностью будет заниматься одна организация – единый региональный оценщик – в каждом регионе свое ГБУ. Старый закон определял общие принципы подходов к оценке объектов: существенность, обоснованность, однозначность, проверяемость и достаточность. На основе этого каждый оценщик формировал собственные критерии оценки, из-за чего возникали споры, а порой и судебные разбирательства. Стоимость одного объекта могла существенно отличаться, если его оценивали разные оценщики.

   • Влияние факторов субъективной оценки сведено к минимуму. Каждый объект будет оцениваться с учетом экономических, экологических и социальных факторов региона. Раньше, по старому закону, применяли критерий наиболее эффективного использования. Теперь под «видом использования объекта» рассматривается только фактически разрешенное использование. Это должно позитивно сказаться на точности и достоверности оценки за счет минимизации злоупотреблений в обе стороны – применения улучшающих и ухудшающих факторов потенциального использования объекта.

   • Прозрачность процедуры. Теперь станет понятно, откуда взята стоимость, как ее рассчитали и к какой зоне отнесли. Будет опубликован список факторов для всех оцененных объектов и описание расчета этих факторов. Это даст возможность оценщику и потенциальному пользователю сравнить качественные параметры объектов-аналогов.


На всей территории России новая система заработает только с 1 января 2020, а до тех пор многие регионы будут затягивать введение новой системы, проводить оценку по старым правилам. К тому же нет гарантий, что новую систему сразу удастся безболезненно интегрировать.

Поэтому не стоит ожидать, что с 01.01.2020 г. кадастровая оценка как по щелчку пальцев станет идеальной и будет соответствовать рыночной стоимости, но отмеченные изменения в подходе к проведению кадастровой оценки продвигают ее в этом направлении.