Оспаривание кадастровой стоимости в досудебном порядке

Оспаривание кадастровой стоимости в досудебном порядке

Кадастровая стоимость всех объектов недвижимости — жилых и нежилых зданий, жилых помещений (квартир), нежилых помещений, земельных участков, машиномест в зданиях и т.д. — определяется специально созданными в каждом субъекте Российской Федерации бюджетными учреждениями на основании утверждённых Методических указаний. Определяемая ими стоимость в дальнейшем служит базой для обложения налогом на имущество, влияет на налогообложение сделок с недвижимостью или величину платы за её аренду.

Логично было бы ожидать, что создание специальных учреждений, которые ничем другим, кроме кадастровой оценки, не заняты, исключит возможность ошибок, но это пока не так. Не стоит обвинять профильные организации в низком качестве работы. В значительной мере ошибки в определении кадастровой стоимости обусловлены объективными факторами. Кадастровые оценщики не оценивают каждый объект индивидуально — они получают информацию обо всей недвижимости региона и оценивают её методами массовой оценки. Одной из основных проблем с точки зрения качества получаемого результата является качество исходных данных, поступающих в учреждение, занимающееся кадастровой оценкой. Иногда эти сведения являются устаревшими или недостоверными. Кроме того, для проведения расчётов оценщики используют сведения, полученные из различных источников, или классифицируют объект по косвенным признакам, что в ряде случаев также может привести к необъективной оценке. Так, для квартиры этаж её расположения может оказывать влияние на её стоимость — квартира на среднем этаже будет стоить дороже абсолютно такой же на последнем или первом этаже (такого рода характеристики, влияющие на стоимость, называются ценообразующими факторами). Если дом состоит из двух секций, в одной из которых 10, а в другой — только 8 этажей, очевидно, что квартиры на 10-м этаже должны быть охарактеризованы как расположенные на последнем этаже. А вот восьмой этаж в зависимости от части дома может быть и средним, и последним. Как правило, кадастровые оценщики будут видеть только этаж расположения квартиры и общее число этажей в здании (10 или 8, 10), не имея сведений о том, в части здания какой этажности расположен именно этот объект. В результате расчёт для квартиры, расположенной на последнем, восьмом этаже, может быть выполнен так, будто она находится на среднем этаже, и наоборот. Для собственника ошибка очевидна, но обнаружить её в процессе одновременной оценки всех квартир региона не всегда возможно (и это самый простой пример — как раз-таки разноэтажные многоквартирные жилые дома обычно отдельно проверяются на такие ошибки).

Законом предусмотрена процедура исправления ошибок в кадастровой оценке или исправления недостоверных данных, учтённых при её выполнении. Для того чтобы понять, все ли ценообразующие факторы учтены корректно и все ли положенные в основу расчёта первоначальные данные достоверны (площадь, строительный объём, материал стен и т.д.), необходимо обратиться к разделу «Получение сведений из Фонда данных государственной кадастровой оценки» официального сайта Росреестра. Иногда для полного понимания учтённых параметров нужно скачать отчёт об оценке с приложениями.

Если оказывается, что в изначальную информацию об объекте или сделанные оценщиками промежуточные выводы вкралась ошибка, можно обратиться с заявлением о её устранении в учреждение, выполнившее кадастровую оценку, или с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости на основании недостоверности сведений, использованных при её проведении, — в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Вне зависимости от места обращения, рекомендуем предварительно уточнить порядок подачи заявлений и перечень документов, которые необходимо будет предоставить, в соответствующем ведомстве вашего региона.

Для земельных участков отдельно следует упомянуть такую возможность, как смена вида разрешённого использования (ВРИ). Кадастровая стоимость для разных ВРИ различна, и иногда это различие бывает весьма существенным. В отдельных случаях именно изменение ВРИ даёт наиболее ощутимый результат снижения кадастровой стоимости, являясь при этом наименее затратным как в части временных, так и в части финансовых трат. Более подробно мы рассмотрим эту тему в отдельной публикации.

Однако устранение ошибки, даже если она есть, не всегда приведёт к существенному снижению кадастровой стоимости, а для смены ВРИ оснований чаще всё же нет. В этом случае существует ещё один способ оспаривания — установление кадастровой стоимости объекта в размере его рыночной стоимости.

Оспаривание кадастровой стоимости через проведение оценки рыночной стоимости объекта



Методы массовой оценки, применяемые кадастровыми оценщиками, в силу целого ряда методологических особенностей не всегда позволяют в полной мере учесть все характеристики конкретного объекта, даже если все исходные данные для оценки верны. Как следствие, кадастровая стоимость объекта может оказаться выше (а иногда и ниже) его рыночной стоимости. В подобной ситуации необходимо проведение индивидуальной оценки объекта. Оценочная компания выполнит отчёт, который можно будет представить в комиссию по оспариванию. Следует учитывать, что комиссия — орган, стоящий на страже интересов государства, и снижение налоговой базы к таковым если и можно отнести, то не самым очевидным образом. Поэтому комиссия может отказать в пересмотре стоимости, если выявит ошибки в отчёте. Их можно устранить и обратиться в комиссию ещё раз (количество попыток не ограничено ничем, кроме общего числа заседаний комиссии за год) или пойти с отчётом в суд. Обращение в комиссию иногда бывает более простым и менее трудоёмким способом, однако важно, чтобы отчёт об оценке был выполнен на высоком профессиональном уровне. Также оценщики, имеющие положительный опыт оспаривания, обязательно проконсультируют о том, целесообразно ли оно для конкретного объекта (далеко не во всех случаях кадастровая стоимость является завышенной), какой вариант действий наиболее оптимален для объекта (оспаривание через оценку, смена ВРИ, исправление недостоверных сведений) и так далее.