Оценка объектов капитального строительства для целей оспаривания кадастровой стоимости

Оценка объектов капитального строительства для целей оспаривания кадастровой стоимости

Определение объекта капитального строительства (ОКС) дано в Гражданском кодексе, который относит к таковым здания, строения, сооружения, объекты, строительство которых не завершено (за исключением некапитальных объектов и неотделимых улучшений земельного участка, таких как, например, замощения). Применительно к кадастровой оценке понятие ОКС конкретизировано в Методических указаниях о государственной кадастровой оценке и дополняет приведенный в ГК список помещениями, машиноместами и едиными недвижимыми комплексами. Несмотря на такое разнообразие форм, ОКС являются относительно более редким предметом для оспаривания их кадастровой стоимости. Так, по данным Росреестра, за первые пять месяцев 2019 года из более чем 19 300 объектов, в отношении которых в профильные комиссии были поданы заявления о пересмотре их кадастровой стоимости, лишь чуть более 4 400 объектов (22,8%) относились к ОКС. Остальные заявления касались земельных участков. По обращениям в судебные инстанции аналогичная статистика не приводится, однако можно с большой долей вероятности говорить о схожем соотношении по типам объектов.

Тем не менее, количество споров относительно кадастровой стоимости ОКС достаточно велико для того, чтобы остановиться на этом вопросе подробнее.

Положениями законодательства — в частности, Гражданского и Земельного кодексов — закреплено, что при продаже здания его новому собственнику переходят и права на земельный участок под ним. В рыночном обороте не принято разделять стоимость земельного участка и здания — цена уплачивается за всё вместе, и только впоследствии, при принятии на баланс и для целей налогообложения, из единой суммы выделяется стоимость ОКС и стоимость прав на земельный участок. В силу этой привычной всем рыночной практики происходит некоторое смешение понятий. На бытовом уровне под рыночной стоимостью здания обычно понимается именно стоимость единого объекта, с правами на землю. Для оспаривания кадастровой стоимости здания определяется, фактически, только стоимость «кирпичей».

Как происходит оценка ОКС


Принципиально оценка ОКС, как и любого другого объекта недвижимости, может выполняться с применением трёх подходов: доходного, затратного и сравнительного. Выбор конкретных подходов и методов в рамках каждого из них — прерогатива оценщика. Обычно этот выбор основывается на типе объекта и объёме доступной информации (например, так как оценка для целей оспаривания кадастровой стоимости всегда является ретроспективной, то есть осуществляется на дату в прошлом, зачастую оценщик не имеет возможности собрать достаточное количество информации об объектах-аналогах для расчёта методами сравнительного подхода).

Индивидуальная оценка может учесть ряд факторов, которые не учитываются при проведении кадастровой оценки в силу отсутствия такой информации у кадастровых оценщиков. Это может быть неоптимальная планировка, состояние внутренней отделки, материалы технических обследований объекта и иная информация.

Также нужно упомянуть, что в кадастровой оценке могут быть учтены некорректные или устаревшие данные об объекте, и в отдельных (правда, относительно редких) случаях устранение таких неточностей способно существенно снизить кадастровую стоимость. Это, впрочем, не отменяет возможности проведения индивидуальной оценки, которая может учесть сразу все особенности объекта.

Спорные моменты в оценке ОКС для целей оспаривания кадастровой стоимости


Учитывая, что каждый объект недвижимости во многом уникален, спорных моментов может быть достаточно много, но опытный оценщик сможет их разрешить в отчёте. Однако на двух общих методологических разночтениях стоит всё же остановиться особо.

Как было упомянуто выше, при оценке кадастровой стоимости и для целей её оспаривания, в отношении ОКС оцениваются только «кирпичи». В случае со зданием или сооружением всё более или менее понятно. Однако, Методические указания относят к ОКС и помещения с машиноместами, и вот здесь всё не так очевидно. Авторы Методических указаний не слишком много внимания уделили проблематике оценки помещений (а это не только нежилые помещения, но и жилые, то есть квартиры). Точнее, не уделили вовсе, оперируя понятием ОКС, как будто между их подгруппами различий нет. Документ содержит указание на необходимость исключения из стоимости ОКС земельной составляющей, если стоимость ОКС определяется через стоимость единого объекта. Звучит запутанно, так что приведём пару примеров.

Стоимость отдельно стоящего здания магазина в кадастровой оценке скорее всего будет определяться методами затратного подхода и будет сформирована из затрат на строительство и прибыли предпринимателя с учётом износа, а земельная составляющая будет исключена. А вот стоимость квартиры скорее всего будет определена методами сравнительного подхода на основании цен объектов-аналогов, то есть квартир, продающихся на открытом рынке. Но квартиры не висят в воздухе, и их цена содержит и стоимость права на пользование долей земельного участка, на котором стоит многоквартирный дом, вне зависимости от того, сформирован ли этот участок и оформлена ли эта доля. На первый взгляд, следовало бы исключить эту составляющую из стоимости квартир, и некоторые из авторов Методических указаний придерживаются именно такой точки зрения. Однако наибольшее распространение получила другая позиция: в случае со зданием объектом налогообложения является ОКС, а земельный участок под ним — самостоятельный объект налогообложения. Поэтому, если бы стоимость ОКС включала земельную составляющую, имело бы место двойное налогообложение. А вот земельные участки под МКД налогом не облагаются, а значит и земельную составляющую из стоимости квартир убирать не нужно — двойного налогообложения не возникнет. Интересно, что, судя по всему, эта позиция теперь поддержана Верховным судом в решении от 20.06.2019 г. По крайней мере так следует из сообщений прессы — резолютивная часть решения на момент подготовки данной статьи ещё не опубликована. Тут стоит напомнить, что в МКД могут быть не только квартиры, но и коммерческие помещения. И тут получается, что рыночная стоимость коммерческого помещения в жилом доме должна отличаться от рыночной стоимости такого же помещения в нежилом здании как раз на величину земельной составляющей. Немного запутанная ситуация — обычно всё-таки одинаковые объекты и рыночную стоимость должны иметь одинаковую.

Вторым спорным моментом является включение в кадастровую стоимость НДС. До сих пор кадастровая стоимость оценивалась без учёта НДС. Однако в последней кадастровой оценке московские кадастровые оценщики НДС в оценку ОКС включили. Имеются решения судов, включая Верховный суд, которые говорят о том, что НДС всё же включать в кадастровую оценку не следует (в том числе и при оценке рыночной стоимости для целей оспаривания кадастровой стоимости), однако единства мнений в оценочном сообществе по данному вопросу нет, да и профильное ведомство — Минэкономразвития — склоняется к тому, что кадастровую стоимость следует определять с учётом НДС.

Пока эти вопросы остаются не вполне урегулированными, однако надеемся, что в ближайшее время они будут решены на законодательном уровне.