Оценка недвижимости в условиях пандемии

Оценка недвижимости в условиях пандемии

В истории человечества были и эпидемии, и глобальные экономические кризисы, однако с кризисом нынешнего масштаба мы столкнулись впервые. Разные страны по-разному подошли к проблеме – где-то карантинные меры строже, как во Вьетнаме, где-то их почти нет, как в Швеции, однако в той или иной степени коронавирус повлиял на экономику всех стран. Закрытые границы, небывалые ограничения торговли и сферы услуг, прекращение международного туризма, снижение доходов или потеря работы для значительной части населения – лишь малая часть вызовов, с которыми столкнулась экономика большинства стан. Несомненно, есть сферы, которые получили серьёзное развитие за счёт кризиса – онлайн торговля, доставка различных товаров и готовых блюд столкнулись с небывалым ростом заказов и чувствуют себя прекрасно, хотя в дальнейшем их вероятнее всего ждёт некоторый откат в сторону докризисных показателей. Некоторые отрасли, такие как продуктовый ритейл чувствуют себя относительно неплохо. Однако для большинства сфер экономики коронавирус стал серьёзным испытанием на прочность. Российский рынок недвижимости не стал в этом плане исключением.

Влияние кризиса на различные сегменты рынка недвижимости

На рынке жилья отмечается значительное снижение числа сделок. На ценах это пока не сказалось, и продажи, если всё же случаются, проходят по докризисным ценам. На первичном рынке в отдельных случаях даже можно видеть некоторый рост цен, связанный с приближением завершения строительства или маркетинговой политикой застройщика конкретного объекта. Однако сделок всё меньше. С одной стороны – закрылись офисы продаж. Застройщики и риэлторы быстро перешли в онлайн, благо и просмотр и даже сделку можно сейчас провести, не выходя из дома. Но большинство участников рынка отмечает, что, хотя интерес у покупателей к онлайн-просмотрам есть, дальше просмотра дело зачастую не идёт. Не помогает ни снижение ипотечных ставок, ни привычная российскому обывателю установка «в любой непонятной ситуации покупай жилую недвижимость, чтобы сохранить деньги». Слишком уж неопределённая ситуация – люди боятся брать ипотеку даже под относительно низкий процент в условиях, когда не ясно, что будет в ближайшей перспективе с доходами, да и банки стали чаще отказывать клиентам даже с подтверждённой высокой зарплатой – непонятно, сохранит ли заёмщик уровень доходов, да и работу вообще. Тем не менее снижать цены пока никто не спешит, рассчитывая, по всей видимости, на тех покупателей, кто уже запланировал покупку недвижимости и располагает всей необходимой суммой или большей её частью, или же на быстрое восстановление экономики, а за ней – и платёжеспособного спроса.

Рынок офисной недвижимости находится скорее в состоянии ожидания. Многие компании закрыли офисы, переведя работников на удалённый режим работы, однако продолжают платить аренду, хотя и отмечается значительное число запросов на пересмотр её условий как минимум на период карантина. Аналитики рынка полагают, что возможный отток арендаторов, связанный с закрытием части компаний и оптимизацией площадей или полным переходом на удалённый режим работы - других, отчасти будет компенсирован переносом сроков ввода ряда новых проектов. А там, глядишь, экономика восстановится и офисы снова станут востребованы.

Операторы торговой недвижимости оказались в более сложной ситуации, чем владельцы офисов. Большинство торговых центров и объектов стрит ритейла закрыты в связи с карантинными мерами. Торговля не идёт, у арендаторов нет никакой выручки, а значит и денег на оплату аренды, в то время как издержки на содержание объектов сохраняются, пусть даже и в меньшем объёме, чем в период их нормального функционирования. Немногие работающие магазины – продуктовые, салоны связи и так далее – лишь отчасти спасают ситуацию. Арендаторы массово пытаются договариваться об отсрочках платежей, а Государственная Дума всерьёз настроена дать им возможность в одностороннем порядке отказываться от аренды, если договориться не удаётся. С точки зрения собственников под ударом оказывается не только текущая доходность, но и будущая загрузка объектов.

На этом фоне относительно хорошо чувствует себя складская недвижимость – спрос на склады подогревается ростом онлайн торговли. Однако и здесь не всё так уж радужно – бизнесы, деятельность которых приостановлена, просят об отсрочках платежей за аренду, а в ближайшем будущем ожидается и снижение покупательской способности, и закрытие бизнесов, не переживших кризис, значит неизбежен рост числа вакантных площадей. Хотя для качественных объектов вероятнее всего этот рост будет несущественным.

В медийном пространстве на фоне вышедшей на высший политический уровень борьбы арендаторов и собственников торговых центров и близкой широкой общественности темы ипотеки и рынка жилой недвижимости относительно затерялся рынок гостиничной недвижимости. Между тем, именно гостиницы, наряду с торговыми центрами – наиболее пострадавший сегмент рынка коммерческой недвижимости.

Международный туризм исчез и непонятно, когда восстановится, да и внутри страны люди не очень-то перемещаются. Содержать гостиницы нужно, а вот постояльцев нет. На фоне туманных перспектив восстановления въездного туризма некоторый оптимизм в отрасли связан с предполагаемым ростом туризма внутреннего, однако и тут пока нет определённости ни по срокам этого роста, ни по тому, насколько существенным он будет.

Резюмируя, можно сказать, что основной характеристикой перспектив всех сегментов рынка недвижимости на сегодня является неопределённость. Как это сказывается на оценке недвижимости?

Оценка недвижимости в период кризиса

Для оценки недвижимости применяются три подхода:

  •    •  доходный;

  •    •  затратный;

  •    •  сравнительный.



Данные подходы определяют стоимость недвижимости исходя из тех доходов, которые можно получить от её эксплуатации, из тех затрат, которые необходимо понести, чтобы аналогичную недвижимость создать, или из того, за сколько продаются похожие объекты. Чаще всего речь идёт об оценке рыночной стоимости, которая по определению представляет собой наиболее вероятную цену сделки на открытом рынке.

Если говорить о сравнительном подходе, то здесь по большому счёту для оценщиков ничего не поменялось – стоимость определяется подбором предложений аналогичных объектов с известной ценой предложения. Параметром, требующим тщательного контроля и вдумчивого анализа в существующих условиях, становится так называемая скидка на торг – коэффициент, учитывающий снижение цены предложения в процессе торга. В условиях существенного снижения числа сделок продавцы, заинтересованные в продаже объекта, могут пойти на большие уступки, чем в докризисный период. С другой стороны, те продавцы, которые не торопятся с продажей, могут занять выжидательную позицию. Важно понять преобладающую на рынке тенденцию.

Доходный подход предполагает прогноз будущих доходов от эксплуатации объекта и перевод этих доходов в стоимость. Упрощённо говоря, методы доходного подхода могут быть разделены на применимые для приносящих стабильный денежный поток объектов и применимые для объектов с изменяющимся денежным потоком. Очевидно, что даже для наименее пострадавших от кризиса объектов говорить о неизменности денежных потоков в текущей ситуации можно лишь с большой осторожностью и после тщательного анализа перспектив дальнейшего получения дохода. На первый план сейчас по всей видимости выйдут методы дисконтирования денежных потоков, позволяющие анализировать изменяющиеся денежные потоки. Здесь важно корректно спрогнозировать их изменение. Безусловно, речь не идёт о том, чтобы заглянуть в будущее. Когда мы говорим о корректном прогнозировании, речь идёт не только и не столько о том, сбудется ли заложенный оценщиком в расчётную модель прогноз, а о том, насколько правильно его прогноз отражает существующие в момент оценки на рынке ожидания в отношении перспектив данного сегмента рынка. Ведь рыночная стоимость – это наиболее вероятная цена сделки на открытом рынке, а наиболее вероятно, что при заключении сделки стороны будут исходить из преобладающих на рынке на текущий момент ожиданий в отношении того, как будет меняться доходность объекта в обозримом будущем.

В затратном подходе стоимость объекта формируется тремя составляющими – стоимостью земельного участка, затратами на строительство (за вычетом износов) и прибылью предпринимателя. Последнюю не следует путать со сметной прибылью – прибыль предпринимателя представляет собой прибыль инвестора, его бонус за заморозку вложенных в девелопмент средств, и именно эта составляющая стоимости объекта в первую очередь подлежит пересмотру в условиях кризиса. Кроме того, оценщику необходимо тщательно проанализировать наличие внешнего (связанного с общими изменениями в экономике в целом или отдельно взятом сегменте рынка) и функционального – связанного с несоответствием характеристик объекта изменившимся требованиям рынка – устареваний.

Таким образом, в основном с точки зрения методологии процесс оценки не претерпевает значительных изменений в период кризиса, однако в это время как никогда необходим вдумчивый и профессиональный подход ко всем применяемым методам и подходам.