Оценка для целей залога

Оценка для целей залога

Оценку стоимости залогового имущества проводят для подтверждения состоятельности заемщика, а сам залог становится гарантом возврата денежных средств кредитору. Для залога используют разное имущество: недвижимость, оборудование и иные основные средства и т.п.

Оценка для целей залога направлена на установление реальной рыночной стоимости залогового имущества. С помощью процедуры оценки стороны приходят к компромиссу по величине кредита и стоимости залога. Также оценка помогает устранить разногласия между участниками, если в итоге все же придется отдать заложенное имущество.

Актуальные проблемы оценки залогового имущества


Главная проблема в том, что помимо банка-кредитора и заемщика в процесс нередко включается еще и регулятор – Центральный банк. В процессе кредитования банк договаривается с заемщиком о привлечении независимых оценщиков. Как показывает практика последних лет, не всегда все участники этого процесса подходят к исполнению своих обязанностей добросовестно, в результате чего возникают ситуации, когда в процессе проведения плановой (или внеплановой) проверки ЦБ выявляется недостоверная (по мнению регулятора) оценка залогового обеспечения. После этого регулятор требует переоценки и досоздания резервов по кредитам.

Главные сложности залогового рынка:

   • Непрозрачность процедуры переоценки Центральным банком.
   • Отсутствие единых правил, регулирующих спорные ситуации между банками и ЦБ.
   • Недобросовестность банков в вопросах оценки залогового имущества и вывод заемщиком ликвидных активов, полученных банком в залог.
   • Разногласия в оценке. Как показывает практика, оценка банка-кредитора и ЦБ может отличаться.

В неофициальных беседах с журналистами издания «КоммерсантЪ» финансисты рассказали о ситуациях, когда подходы к оценке отличаются не только у банка и регулятора, но и у разных сотрудников Центробанка.

Как будут решать проблемы


Еще в начале 2018 года представители Центробанка пообещали запустить процесс реформирования банковских залогов. О выработке единых правил работы в ЦБ пока не говорят, но готовят ужесточение требований к оценке залогового обеспечения. Реформы не будут мгновенными и займут 3–5 лет. Вот ключевые изменения, которые ждут рынок.

Ужесточение резервирования


Регулятор (ЦБ) планирует ужесточить требования резервирования, что лишит недобросовестные банки инструмента маскировки финансовых проблем. Сейчас банки могут принимать залоги в счет уменьшения резервирования и нередко злоупотребляют этим.

По этой причине ЦБ планирует поменять условия учета залогов банковскими структурами. Сейчас кредиторы делят залоги на две категории качества обеспечения:

   • высокая ликвидность – банк может быстро реализовать залог;
   • низкая ликвидность – залог нельзя быстро реализовать по ряду причин.

Для первой категории резервы не нужны, для второй категории резервы могут уменьшаться на 50 % от стоимости залога. Чтобы устранить разницу, ЦБ планирует установить третью категорию качества залога – неликвидные активы, срок их реализации оценивается максимум в 270 дней. Для этой категории банки смогут снижать резервы только на 20 % от стоимости залога.

Например, ЦБ планирует перенести в третью категорию качества обеспечения собственные векселя банка-кредитора, реализованные с существенным дисконтом. Пока что регулятор относит их к первой категории высоколиквидных залогов.

Запрет на вывод залогов


Следующим этапом ЦБ планирует расширить надзорные полномочия. Регулятор хочет внести поправки в закон «О Центральном банке РФ», добавив туда положение о праве на введение полугодового запрета для банков на изменение и прекращение договоров залогового кредитования.

Это серьезно свяжет руки банкам, но помешает им выводить ликвидные активы, полученные в залог. За последние годы было несколько громких примеров, когда ЦБ отзывал у банка лицензию, а тот в свою очередь выводил ликвидные активы. Создание механизма ЦБ направлено на предотвращение вывода активов и залогов из банков.

Создание реестра залогов


Регулятор обсуждает с банковским сектором не только ужесточение мер, но и создание общего реестра залогов. Такой реестр будет полезен всем участникам рынка, если к нему подключить ЦБ, банки, оценщиков и аудиторов. Процессы станут прозрачными и понятными для участников.


Какие бы сложности и изменения на рынке залогового имущества ни наблюдались, банки все равно используют залоговый инструмент. В оценке для целей залога принимают участие три стороны: банк, заемщик и независимые эксперты-оценщики.

Оценщики участвуют в процессе кредитования с несколькими целями – сформировать понятные и прозрачные условия кредитования и защитить интересы участников процесса. При наличии залогового имущества кредитор не привязан к финансовому состоянию задолжника. В случае возникновения сложностей он просто забирает залог.
v У каждого банка своя кредитная политика и свой подход к оценке залогового имущества. Поэтому лучше обратиться за помощью к опытным оценщикам, которые качественно и добросовестно выполняют свою работу и сотрудничают с разными банками. Это ускорит процесс согласования и получения кредита для бизнеса или других целей.