Оценка арендной платы

Оценка арендной платы

Как и любой другой вид оценки, оценка рыночной величины арендной платы за движимое или недвижимое имущество может быть заказана как собственником, так и арендатором такого имущества для любых целей, включая, например, принятие решения об установлении величины арендной платы в договоре или её пересмотре. В большинстве случаев арендная плата при этом является предметом торга двух заключающих договор сторон, и отчёт об оценке может служить лишь дополнительным аргументом в этом диалоге или же выступать ориентиром, определяющим позицию той или иной стороны в процессе переговоров. Иногда отчёт об оценке является своего рода подстраховкой в споре с налоговыми органами. Однако в ряде случаев, прежде всего, когда предполагается аренда государственного имущества, оценка рыночной величины арендной платы, выполненная специализированной организацией в соответствии с требованиями Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности», может быть обязательной.

Статьёй 8 указанного Федерального закона установлены случаи обязательного проведения оценки, а также исключения, когда оценку проводить не обязательно. Интересно, что Минэкономразвития и Федеральная антимонопольная служба в своих письмах (например, 14.08.2014 № 19491-ЕЕ/Д05и) разъясняли, что обязательность касается самого факта проведения оценки, а вот применять её результаты для целей установления арендной платы не обязательно. Неожиданный взгляд от сразу двух государственных ведомств, однако не стоит забывать, что их письма носят исключительно информационный характер и законодательной силы не имеют. А вот суды такую точку зрения не разделяют, так что лучше не рисковать — мы точно не рекомендуем придерживаться указанной позиции и приводим эту информацию лишь как своего рода курьёз.

Тем не менее, возможны ситуации, когда арендная плата может быть и для государственного имущества определена без проведения оценки. Чаще всего это касается регионов, где утверждены обязательные к применению базовые ставки арендной платы за те или иные виды имущества или специальные методики или формулы для определения арендных ставок, не требующие участия оценщика и подготовки отчёта об оценке. Оценка также не является обязательной, если речь идёт о сдаче в аренду имущества, приобретённого бюджетным учреждением за свой счёт. Однако и в этом случае для подстраховки не лишне заказать оценку.

В ряде случаев, если речь идёт о сдаче в аренду имущества, находящегося в хозяйственном ведении или оперативном управлении ГУПа или бюджетного учреждения, для проведения оценки требуется согласование вышестоящего ведомства, а подготовленный оценщиком отчёт об оценке должен пройти экспертизу Росимущества или иного уполномоченного учреждения.

Как проводится оценка и что нужно для её проведения?


Если говорить об оценке недвижимого имущества, то наиболее традиционным и распространённым вариантом является применение только одного подхода — сравнительного — для оценки арендной платы. В этом случае оценщик исследует рынок на предмет предложений по аренде аналогичных оцениваемому объектов или информации о фактически совершённых с похожими объектами сделках по аренде. Такие объекты называются аналогами, и путём применения специальных корректирующих коэффициентов, учитывающих различия в значимых характеристиках объекта оценки и аналогов, к цене предложения или сделки, оценщик приходит к выводу о рыночной величине арендной платы за объект оценки. Исключением являются земельные участки, для которых иногда сначала определяется их рыночная стоимость, а величину арендной платы оценщик определяет уже как производную от стоимости с помощью опять же специальных расчётных коэффициентов.

Более редким вариантом является определение арендной платы за недвижимое имущество через реконструкцию денежных потоков бизнеса с дальнейшим выделением денежного потока, приходящегося именно на недвижимость. Такой подход применяется в случаях отсутствия или крайней ограниченности предложений по аренде подобного рода активов. Например, для гостиниц предложения по аренде помещений или зданий под гостиницу относительно редки, и оценка арендной платы зачастую проводится через бизнес.

Арендная плата за движимое имущество оценивается схожим образом. При наличии достаточного количества предложений или информации о фактически совершённых сделках по аренде аналогичного имущества применяется сравнительный подход. В случае отсутствия такой информации чаще всего сначала оценивается рыночная стоимость имущества, и уже от неё находится величина арендной платы.

Для проведения оценки требуется:

1. Задание на оценку, согласованное правообладателем (учреждением, у которого объект находится в хозяйственном ведении или оперативном управлении, если заказчиком оценки выступает не само учреждение, а арендатор) или собственником (в случае если такое согласование обязательно, в остальных случаях задание на оценку согласовывается оценщиком и заказчиком оценки)
2. Документация по объекту, которая позволит оценщику идентифицировать объект и его значимые для оценки характеристики.
3. В частности, для оценки арендной платы за нежилое помещение может понадобиться выписка из ЕГРН или правоустанавливающие документы, план помещения или поэтажный план здания, ведомость помещений и их площадей, а также проект договора аренды или действующий договор (в случае если оценка проводится для целей его продления и внесение изменений в договор, за исключением величины арендной платы и срока действия, не предполагается).