Круглый стол «Кадастровая стоимость объектов недвижимости в городе Москве»

Круглый стол «Кадастровая стоимость объектов недвижимости в городе Москве»

Представители органов государственной власти и подведомственных им учреждений 26 февраля собрались на круглый стол с представителями предпринимательского сообщества, чтобы обсудить тему проведения кадастровой оценки, её оспаривания и накопившиеся вопросы, связанные с этими процессами. Круглый стол прошёл в рамках заседания комиссии Московской городской думы по градостроительству, государственной собственности и землепользованию.

Состав участников получился достаточно представительным: в круглом столе под председательством Елены Николаевой (депутат МГД, председатель комиссии МГД по градостроительству, государственной собственности и землепользованию) приняли участие: представители Управления Росреестра по городу Москве, ГБУ «Городской центр имущественных платежей и жилищного страхования» (непосредственно выполняющая кадастровую оценку организация), ГБУ «Центр налоговых доходов», Управления по обеспечению деятельности штаба по защите прав и законных интересов субъектов предпринимательской деятельности города Москвы, Уполномоченного по защите прав предпринимателей в городе Москве, совета по оценочной деятельности при Минэкономразвития, оценочных СРО, Контрольно-счётной палаты, общественных объединений и представители предпринимательского сообщества.

Предметом обсуждения стали вопросы, касающиеся:
   • соблюдения норм действующего федерального и местного законодательства при проведении кадастровой оценки,
   • ошибок, возникающих при её проведении,
   • практики оспаривания результатов кадастровой оценки и другие.

Эта дискуссия тем более актуальна, что на 2020 год назначено проведение новой кадастровой оценки объектов недвижимости в Москве, а 30 марта наступает срок уплаты налогов за прошедший год, что делает тему оспаривания кадастровой стоимости особенно животрепещущей для собственников тех объектов недвижимости, где именно кадастровая стоимость является базой по налогу на имущество. В силу того, что круглый стол был ориентирован на предпринимателей, обсуждение касалось в первую очередь объектов коммерческой недвижимости.

Позиция кадастровых оценщиков


После вступительного слова председателя с достаточно обстоятельным докладом выступил генеральный директор ГБУ «Городской центр имущественных платежей и жилищного страхования» Дмитрий Ковалёв. Он рассказал о том, что изменилось в процедуре кадастровой оценки за последние годы, о последовательности этапов её проведения с учётом действующих норм законодательства, а также о вариантах оспаривания результатов кадастровой оценки. Вопреки расхожему мнению о постоянном увеличении кадастровой стоимости, г-н Ковалёв привёл статистику, согласно которой и по сравнению с результатами кадастровой оценки 2014 года, и по сравнению с результатами 2016 года, в 2018 году в среднем результаты кадастровой оценки снизились по ряду сегментов рынка, в том числе для торговых и офисных объектов. Он также привёл небезынтересные примеры оспаривания кадастровой стоимости в судах, когда в промежутке четырёх лет устанавливаемая судом рыночная стоимость одного из объектов коммерческой недвижимости колебалась от 1,1 млрд руб. в 2014 до 2,1 млрд руб. в 2016, а в 2018 г. снизилась до 1,8 млрд. руб., а для другого росла в те же годы (и тоже в судах) в порядке – 3,6 (2014), 4,3 (2016), 5,4 (2018) млрд руб. Таким образом, колебания стоимости и её рост бывают не только у кадастровых оценщиков, но и в решениях судов. В ответ на вопрос о том, не многовато ли судебных дел об оспаривании кадастровой стоимости вообще, и проигрываемых ГБУ в частности, г-н Ковалёв отметил, что процент судебных дел относительно общего количества объектов в оценке ниже показателей, считающихся приемлемыми в практике европейских стран, и посетовал, что в судах до завершения доходят только те дела, где решения принимаются в пользу собственника, в ином же случае собственник, понимая, что дело складывается не в его пользу, просто отзывает иск. Такая система отражается и на видимом показателе процента судебных решений, где ГБУ является проигравшей стороной, то есть тех, в которых зафиксировано установление кадастровой стоимости на уровне рыночной.

При этом в силу того, что земельный участок и здание на нём являются отдельными объектами налогообложения, может сложиться следующая ситуация:

Предположим, кадастровая стоимость некоторого условного объекта была определена в размере 300 млн руб. за земельный участок и 700 млн руб. за здание (в сумме 1 млрд руб.). Собственник подал два иска, и в суде оценщики определили, что стоимость здания составляет всего 300 млн руб., зато стоимость участка – 700 млн. Суммарно это по-прежнему 1 млрд, однако собственник может отозвать иск в части оспаривания кадастровой стоимости земельного участка и получить снижение общей налоговой базы даже несмотря на то, что по факту его не должно было быть (если уж совсем углубляться в вопрос, с точки зрения суммы налога две описанные ситуации не вполне эквивалентны, так как ставки земельного налога и налога на имущество отличаются, так что есть разница, сколько в 1 млрд составляет стоимость здания, а сколько – земельного участка, но в целом это относительно несущественная разница).

Низкое, по мнению г-на Ковалёва, качество оценки, выполняемой для целей оспаривания, является одной из основных причин, по которым в Москве до настоящего мнения не создана комиссия по рассмотрению споров об определении кадастровой стоимости. По его мнению, комиссия отвергала бы большую часть отчётов по оспариванию, что лишь увеличивало бы временные и финансовые затраты собственников, которым в конечном итоге всё равно бы приходилось обращаться в суд, при этом возросла бы нагрузка на те организации, представители которых принимали бы участие в комиссиях и вынуждены были бы эти низкокачественные отчёты читать (здесь стоит отметить, что на наш взгляд далеко не все отчёты по оспариванию кадастровой стоимости плохи - главное обратиться к опытным и профессиональным оценщикам).

Также г-н Ковалёв ответил на вопросы:

   • О том, зачем так часто проводить новую кадастровую оценку – эта необходимость обусловлена стремительным изменением инфраструктурных факторов, влияющих на стоимость объектов: одних только станций метро в ближайшие два года в Москве планируют открыть более 30;
   • О том, почему установленная судом стоимость объекта не учитывается при новой кадастровой оценке: суд устанавливает стоимость на дату, по состоянию на которую была проведена оспариваемая кадастровая оценка, новая же проводится на другую дату, кроме того, зачастую сам объект мог претерпеть изменения;
   • О том, будет ли учтён результат публичных торгов в качестве кадастровой стоимости для объекта: кадастровые оценщики за максимальную открытость сделок и публикацию фактических цен сделок в открытых источниках, такую информацию они собирают и учитывают при проведении кадастровой оценки, однако, насколько можно было понять из ответа, прямого переноса цены сделки в кадастровую оценку как кадастровой стоимости отдельно взятого объекта не происходит и другие вопросы.

Позиция предпринимателей


Позиция предпринимателей в ряде аспектов совпала с позицией представителей МГД, обеспокоенных тем, что завышение кадастровой стоимости и повышение налогового бремени ставит под удар в первую очередь представителей малого и среднего бизнеса, которые в значительной мере наполняют бюджет города. Так, г-жа Николаева отметила, что кадастровая стоимость на сегодняшний день является демотиватором, а не мотиватором инвестиционной деятельности и высказала мнение о необходимости рассмотрения возможности введения в законодательство уже имеющейся в некоторых странах нормы, согласно которой в случае, если собственник недвижимости изъявляет соответствующее желание, государство обязано выкупить у него объект недвижимости по кадастровой стоимости. Разумеется, в этом случае государство в первую очередь само не заинтересовано в её завышении. Предприниматели обеспокоены тем, что кадастровая стоимость если даже и не растёт, зачастую оказывается выше рыночной, и иногда в разы. Было высказано мнение о необходимости введения ответственности для оценщиков; необходимости установления критериев кадастровой оценки, подходящих именно для Москвы; необходимости учёта судебных решений по оспариванию кадастровой стоимости и информации о фактических сделках с объектами при проведении кадастровой оценки; необходимости снижения ставок налога.

В целом можно резюмировать, что обе стороны – и кадастровые оценщики, и предпринимательское сообщество - акцентируют внимание на прецедентах, поддерживающих именно их точку зрения, что ожидаемо. Тем не менее, достижение компромисса отвечает интересам обеих сторон, и хочется надеяться, что подобные круглые столы будут способствовать сближению их позиций и выработке законодательных инициатив, которые приведут к реальному повышению качества кадастровой оценки и снизят процент её оспаривания или же и вовсе сведут на нет необходимость такового.