Кадастровая оценка в городах-миллионниках: предварительные итоги

Кадастровая оценка в городах-миллионниках: предварительные итоги

Вопрос справедливой кадастровой оценки недвижимости решают на самом высоком уровне – президент РФ весной дал четкое указание усовершенствовать законодательство, чтобы не допустить в налогообложении ситуации, когда кадастровая стоимость превышает рыночную.

Проблема возникла не на пустом месте – часто возникали споры о кадастровой стоимости, люди в поисках справедливости доходили до судебных инстанций. В получении населением платежек на астрономические суммы власти обвиняли частные компании, которым изначально поручили оценку. Все они использовали разные методики – отсюда и ошибки.

Поэтому процедуру кадастровой оценки решили менять и с 1 января 2017 года вступил в силу Федеральный закон от 03.07.2016 № 237-ФЗ, согласно которому полномочия оценки постепенно передают государственным органам. В 2018 году начался переходный этап, а с 1 января 2020 года будет действовать новая схема полностью государственной кадастровой оценки.

Процедура оценки в крупнейших городах страны



По данным статистики, в России в 2018 году насчитывается 15 городов с населением свыше одного миллиона человек. Тут, правда, есть серьезный разброс от мультимиллионеров Москвы и Санкт-Петербурга до недавно получивших статус «миллионника» Воронежа и Волгограда. И в каждом из городов-миллионеров свой подход к кадастровой оценке.

Пока действует переходный этап – до 1 января 2020 года – далеко не все регионы страны спешат работать по новым правилам. Во многих даже не создали специальный государственный орган для кадастровой оценки. Например, Нижний Новгород только осенью занялся этим вопросом.

В Москве и Санкт-Петербурге активно работают над внедрением новой процедуры и провели кадастровую оценку в 2018 году. В Татарстане, Челябинской и Ростовской областях оценку проводили несколько лет назад и пока не планируют повторять процедуру.

Другие регионы активно готовятся к проведению оценки. Например, в Омской области будут проводить процедуру в 2019 году, в этом же году займутся кадастровой оценкой объектов капитального строительства в Свердловской области, а в Красноярском крае планируют оценку в 2020-м.

По новым методическим указаниям при проведении государственной кадастровой оценки специалисты должны учитывать прошлые проблемы – изучить результаты и выявить причины завышения или занижения кадастровой стоимости, а также учитывать случаи оспаривания. Поэтому особое внимание будут уделять следующим факторам:

• Расположению объекта. К примеру, столичные оценщики летом 2018 года учитывали в качестве понижающего фактора расположение квартиры на первом этаже.
• Появлению новых дорожных развязок.
• Близости аэропорта.
• Открытию новых станций метро.

Актуальные данные об определении кадастровой стоимости можно узнать на сайте Росреестра .

В этом году определяли кадастровую стоимость всех объектов недвижимости в Санкт-Петербурге. Всего в Росреестр включили 3 031 333 объекта, из которых 2 248 210 – жилые помещения.

Как изменилась оценка



Пока что по городам-миллионникам и крупнейшим регионам нет точных цифр и все основано на предварительных отчетах и прогнозах рыночных экспертов. Традиционно больше всего внимания достается столице.

С января этого года в Москве проводили кадастровую оценку объектов недвижимости. Средняя стоимость объектов после оценки не выросла, хотя в отдельных категориях изменения появились. По мнению экспертов издания «Коммерсантъ», кадастровая стоимость жилой недвижимости в Москве снизилась в среднем на 17 %, а в «новой» Москве на 20 %.

А вот по коммерческой недвижимости наоборот – после переоценки ее стоимость выросла в среднем на 20 %.

Проводили оценку в этом году в Санкт-Петербурге, Уфе и Перми. Здесь пока нет конкретной информации по растущим и снижающимся сегментам. Нужно дождаться опубликования итоговых отчетов. Но похоже, что картина в крупнейших городах страны будет схожей – снижение стоимости недвижимости граждан и увеличение стоимости коммерческой недвижимости.

Пересмотр оценки



Во многих регионах снизили кадастровую стоимость объектов в результате ее пересмотра. Так, например, на 5,9 млрд рублей снизилась общая кадастровая стоимость всех объектов недвижимости в Новосибирской области. В Башкирии снижение за первое полугодие составило 8 млрд рублей, но там предстоит новая оценка и ситуация может измениться.

В любом случае граждане имеют право оспорить результаты кадастровой оценки недвижимости. Для этого нужно обратиться:

• в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости;
• в суд (на основании п. 2 ст. 403 Налогового кодекса РФ).

Для обращения в эти инстанции понадобится собрать пакет документов и предоставить доказательство, что кадастровая оценка несправедлива, – нужно узнать рыночную стоимость, с которой и будут проводить сравнение.