Кадастровая оценка по новым правилам – первые итоги пересмотра результатов

Кадастровая оценка по новым правилам – первые итоги пересмотра результатов
Прежде чем анализировать первые итоги прошедшей в прошлом году в 36 регионах кадастровой оценки, выполненной на основании новых Методических указаний, следует посмотреть, как складывалась ситуация с оспариванием её результатов в предшествующие годы.

С 2014 года количество обращений в созданные при территориальных органах Росреестра комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости ежегодно росло (см. таблицу 1), достигнув пика в 2017 году. В 2018 году произошёл спад, причиной которого стало то обстоятельство, что большая часть тех, кто хотел оспорить величину кадастровой стоимости и мог это сделать, уже такой возможностью воспользовались. Существенно меньше было судебных разбирательств (см. таблицу 2), что отчасти объяснялось необходимостью для юридических лиц сначала обратиться в комиссию и лишь в случае неудачи идти в суд.


общее число обращений в суд    общее число обращений в комиссию

В большинстве случаев в комиссиях (см. таблицу 3) (по судам такая статистика не приводится) оспаривалась стоимость земельных участков, хотя с течением времени доля оспариваний по зданиям и помещениям увеличивалась (машиноместа, сооружения и объекты незавершённого строительства неизменно в сумме давали менее 1% обращений).

количество обращений по типу объектов Поскольку физические лица имели право сразу обращаться в суд, вплоть до 2018 года большинство обращений в комиссии поступало от юридических лиц, а вот в суды — от физических. И в судах, и в комиссиях подавляющее большинство заявлений было связано с желанием собственников или иных заинтересованных сторон установить кадастровую стоимость в размере рыночной стоимости (более 90% от общего числа обращений), и лишь малая часть — с недостоверностью сведений, использованных при проведении кадастровой оценки.

Зато результаты обращения в суды и в комиссии в среднем существенно различались. Комиссии удерживали стабильный уровень 40% отказов и более, в то время как в судах положительное решение, то есть решение в пользу истца, обратившегося за пересмотром величины кадастровой стоимости, принималось более чем в 80% случаев (от 8 до 19% отказов в год за период с 2014 по 2018 год).

снижение кадастровой стоимости в судах снижение кадастровой стоимости в комиссии Впрочем, вероятно, отчасти из-за того, что в судах наблюдался перевес в пользу истцов — физических лиц, средняя стоимость объектов в собственности которых всё же меньше, чем у юридических лиц, в денежном выражении перевес в пользу комиссий. Суммарное снижение кадастровой стоимости объектов, поступивших на рассмотрение в комиссии (см.таблицу 4), за период с 2014 по 2018 год составило почти 6,5 трлн рублей, в то время как в судах (см. таблицу 5) за тот же промежуток времени истцам удалось снизить кадастровую стоимость «всего лишь» чуть меньше, чем на 5,1 трлн рублей. Правда, при этом в процентном отношении в судах удавалось снизить стоимость (здесь речь идёт о суммарной стоимости всех оспариваемых объектов за год) не менее, чем на 40%, в то время как в комиссиях лишь в 2015 году был достигнут такой уровень, а во всех остальных случаях процентный показатель был существенно ниже этой величины.

Неудивительно, что кадастровая оценка вызывала значительное недовольство как со стороны тех, кому приходилось оспаривать её результаты, так и со стороны чиновников. Только за пять рассмотренных в этом материале лет суммарное снижение налоговой базы составило более 11 трлн рублей, не говоря уже о несметном количестве человекочасов, потраченных всеми сторонами на процесс оспаривания.

И вот подготовлены новые методические указания, а сама оценка передана в специализированные государственные учреждения, специально созданные для её регулярного проведения в каждом субъекте Российской Федерации.

Что-то поменялось?



Целью организационных и методологических изменений было повысить качество кадастровой оценки и тем самым снизить число оспариваний, ведь если кадастровая стоимость будет соответствовать рыночному уровню, то и оспорить её не удастся.

Не так давно Росреестр опубликовал на своём сайте итоги работы комиссий и обращений в суды за первые три месяца 2019 года. 7680 обращений в комиссии в отношении 13 773 объектов (в судах — 4 048 и 6444 соответственно). Если просто умножить на четыре, получается, что в годовом исчислении обращений в комиссии по сравнению с 2018 годом стало существенно меньше — на 40%, хотя при этом число объектов снизилось менее чем на 8%, а в судах количество исков не изменилось (даже стало чуть больше), но вот количество объектов снизилось. На первый взгляд, вроде бы есть положительные подвижки: если посмотреть на графики выше, видно, что в 2018 году в суммарном количестве обращений по оспариванию произошёл спад, а значит, относительно предшествующих лет сегодня ситуация улучшилась существенно. Однако пока рано говорить о значительных успехах. Во-первых, новая кадастровая оценка прошла всего лишь в 36 субъектах Российской Федерации (хотя наиболее активные в части оспаривания субъекты — Москва, Московская область и Санкт-Петербург как раз её провели). Во-вторых, в некоторых из этих 36 субъектов по-новому оценили далеко не всю недвижимость: например, в Астраханской области только земли особо охраняемых территорий попали в процедуру новой кадастровой оценки, в Волгоградской — только земли водного фонда, в Калининградской — только земли промышленности, в Татарстане — только земли сельскохозяйственного назначения, и так далее. В-третьих, из ведения Росреестра комиссии переданы в ведение местных исполнительных органов государственной власти, и некоторое время ушло на формирование новых составов комиссий. В-четвёртых, ещё не все собственники приняли решение о целесообразности пересмотра кадастровой стоимости — как показывает практика предыдущих лет, новые оспаривания идут вплоть до проведения очередной кадастровой оценки. В-пятых, в судах дела могут разбираться не один месяц, а с момента утверждения результатов новой кадастровой оценки прошло ещё довольно мало времени.

Всё это в совокупности позволяет говорить о том, что пока повышение качества кадастровой оценки в результате прошедших изменений не очень-то очевидно, хотя и некоторый повод для оптимизма тоже имеется.